据7月20日星期一市场收盘后披露的相关消息，由TRX Investimentos管理的房地产基金将投资14.35亿雷亚尔，间接收购位于圣保罗大都会区瓜鲁柳斯的一个综合体，该综合体由三个AAA级物流仓库组成，其中两个已租赁给Mercado Livre。

这是TRXF11历史上规模最大的一笔交易，也是巴西房地产投资信托基金（REIT）有史以来规模最大的交易之一。此前，TRX基金最大的单笔交易是收购阿尔伯特·爱因斯坦以色列医院，价值约6亿雷亚尔。

收购完成后，TRXF11 的总可出租面积增长了 19%，从约 125 万平方米增加到 148 万平方米。

房地产投资价值增长了 18.4%，从 77.9 亿雷亚尔增至 92.3 亿雷亚尔，目前投资组合包括 115 处房产，租户包括Assaí 、Grupo Mateus、 Leroy Merlin 等，分布在 60 个城市和 18 个州。

物流板块占该基金可租赁面积的约 37%，另外两部分是零售和配送基础设施。

Mercado Libre 目前将占租赁收入的约 18%，而总收入的 79.4% 将与非典型合同（为业主提供更大保护的结构）相关，平均期限为 13 年。

近几周，TRX进行了一系列投资组合重组。6月11日，TRXF11出售了分布在五个州的15处房产（大部分是巴西联邦储蓄银行的分支机构），售价为2.072亿雷亚尔。款项以BRC Renda Urbana的股份支付，该基金是由Unitas和BR Capital管理的封闭式基金。

几天后，TRXF11 以约 2.6 亿雷亚尔的价格间接收购了埃米利亚诺里约酒店。该酒店位于大西洋大道，正对科帕卡巴纳海滩，TRXF11 成为该物业的所有者，但酒店的管理仍由埃米利亚诺集团负责。

现在，通过将额外的 14 亿雷亚尔集中投资于该国最炙手可热的物流资产之一，这家资产管理公司似乎正在用分散且成熟的资产换取被称为“顶级资产”的物业，这些资产稀缺、流动性强且具有升值潜力。

该策略旨在减少“一般城市收入”基金的性质，更多地成为被视为战略性资产且不一定依赖于房地产市场周期的资产所有者。

仓库界的“法里亚利马”。

TRXF11 收购的综合体包括 K100、K200 和 K300 三个仓库，总可出租面积为 237,400 平方米。

该开发项目位于瓜鲁流斯市的 Paschoal Thomeu 大道，距离瓜鲁柳斯国际机场不到 5 公里，可直达 Presidente Dutra、Fernão Dias、Ayrton Senna 和 Rodoanel 高速公路。

在房地产市场，该地区因集中了全国最令人垂涎的地段而赢得了“物流仓库的法里亚利马”的绰号。

此外，毗邻巴西最大的货运机场、主要国家公路走廊和拉丁美洲最大的消费市场，这种组合难以复制。

TRX 在给投资者的演示说明中将这些资产归类为“几乎不可替代”，因为这种规模和位置的土地非常稀缺。

此次收购的三个仓库中，有两个已经由 Mercado Livre 承租。K200 已竣工并投入运营，K100 正在开发中，预计将于 2026 年 10 月全部交付（这两个仓库均采用定制建造模式设计）。

合同期限为十年，如果提前终止，违约金相当于合同到期前剩余的租金余额，这提高了基金收入的可预测性。

第三个仓库 K300 目前仍在等待项目审批，并且尚未与未来的租户（身份尚未公开）签订定制建造合同。