No fim de maio, um número passou despercebido pelo mercado, mas foi extremamente comemorado nos corredores do Credit Suisse, em São Paulo. Logo depois de captar R$ 335 milhões para o seu fundo imobiliário voltado para logística HGLG11, Augusto Martins, o diretor da área de real estate do banco, notou que uma meta prevista para entre o fim de 2023 e início de 2024 havia sido alcançada.
Os fundos imobiliários do Credit Suisse haviam ultrapassado a marca de R$ 10 bilhões de ativos sob gestão – um grande salto para quem tinha R$ 3 bilhões sob gestão em 2018. O que chama ainda mais atenção é ter chegado a esse número em um momento em que se coloca em dúvida a alocação de capital em FIIs com a taxa básica de juros em 13,25% ao ano, o que favorece a renda fixa.
“Em termos anualizados, o HGLG11 rendeu 20% ao ano nos últimos cinco anos”, defende Martins ao NeoFeed. Mas qual seria o próximo passo de um dos maiores players do mercado em um momento em que todos os olhos se voltam para a renda fixa? “Vamos crescer os fundos existentes. O residencial, por exemplo, tem espaço”, diz Martins.
Além disso, o Credit estuda entrar em incorporação residencial e no setor de fundos imobiliários focados no mercado de agro. “Queremos entrar, mas tem uma lição de casa a ser feita antes.” Com isso, como diria a ex-presidente Dilma Rousseff, o banco dobrou a meta e a estimativa é chegar a R$ 20 bilhões de patrimônio sob gestão em quatro anos.
Se depender da evolução do setor nos últimos anos, não será uma tarefa tão complicada. Em 2018, pouco mais de 200 mil pessoas investiam em FIIs no Brasil. Hoje, esse número é de 1,7 milhão. Mais: segundo dados da Anbima, o patrimônio da indústria saltou de R$ 82 bilhões para 220,8 bilhões.
Para alcançar esse mesmo crescimento, a indústria terá de contar com a macroeconomia e ver as taxas de juros caírem novamente e passarem a atrair mais investidores de olho em dividendos isentos de imposto de renda. No caso do Credit, seus fundos contam com 500 mil cotistas, um número expressivo para quem sabe a história da gestora.
A área de FIIs do Credit surgiu dentro da Hedging Griffo, comprada pelo banco em 2006. Na época, essa estratégia foi desenvolvida com o objetivo de alocar capital dos clientes do private em lastro imobiliário. Mas, ao longo do tempo, o negócio foi mudando, de um produto exclusivo para os clientes do private para uma plataforma aberta.
As ofertas, distribuídas na instrução 400, vão para fundos de pensão, family offices e investidores institucionais. No varejo, dez casas trabalham com o Credit Suisse. Entre elas estão instituições como BTG, XP, Órama, Genial, Guide e outras.
Hoje, são oito fundos em segmentos diferentes. Um deles, o HGLG11, é focado em logística e tem 18 centros logísticos em seu portfólio. Há ainda três fundos voltados para escritórios, dois monoativos e outro de gestão ativa; um fundo de renda urbana, com prédios de universidades e lojas de varejistas como Pernambucanas e Big; um residencial para renda; e dois de papéis, um de CRI e outro que é um fundo de fundo.
O maior fundo é o HGLG11, de logística, que tem valor mercado de R$ 3,87 bilhões. O HGRU11, de renda urbana, tem valor de mercado de R$ 2,17 bilhões. A arte desse negócio, diz Martins, é captar e ter ativos para comprar. Com aluguéis em baixa e taxa de juros alta, agora seria o momento de comprar.
Na última oferta da HGLG11, entraram 30 mil investidores. O que mudou na indústria é que lá atrás, em 2012, o investidor olhava o ativo. Hoje, analisa mais o gestor que ele estará no longo prazo. “É igual o mundo de equities. O cara compra o Verde porque ele acha que o Stuhlberger é um bom gestor”, diz Martins.
