Com R$ 10 bilhões de ativos sob gestão, a Brainvest está fazendo um investimento que mistura o tradicional real estate com tecnologia, em uma aposta no crescimento de uma tendência batizada de “quick commerce”.

A gestora de patrimônio, com escritórios em Zurique, São Paulo, Rio de Janeiro e Miami, fez um deal exclusivo com a suíça Stoneweg, especializada em real estate, para implantar dark stores e dark kitchens (lojas e cozinhas exclusivas para entregas) para a startup espanhola Glovo.

Em um fundo imobiliário privado avaliado em € 100 milhões, a Stoneweg vai comprar imóveis para a Glovo em diversos países da Europa para a montagem dessas estruturas logísticas de entrega rápida, fechando contratos de aluguel de longo prazo.

A Brainvest é uma das investidoras-âncoras do fundo montado pela Stoneweg e captou recursos junto com multi-family offices que investem com a gestora.

“Por conta da pandemia, houve uma aceleração do delivery e a Glovo está criando um modelo para atender seus consumidores entre 10 minutos e 15 minutos”, diz Dany Roizman, sócio-fundador da Brainvest, ao NeoFeed. “Para o investidor, é uma ideia bastante interessante, pois se trata de uma nova realidade dentro do conceito de utilização dos imóveis.”

A Glovo é uma espécie de Rappi e iFood na Europa, que já captou US$ 1,2 bilhão de fundos de venture capital – na última rodada, em março deste ano, levantou € 450 milhões.

Avaliada em US$ 1 bilhão, a startup começou a operar na América Latina, inclusive o Brasil, em 2018. Mas, um ano depois, fechou as operações alegando se tratar de um mercado altamente competitivo e para se concentrar na Europa.

Pelo contrato, a Glovo vai indicar em quais cidades e regiões quer que a Stoneweg compre os imóveis. O componente de tecnologia é o fato de a startup espanhola saber quais os locais exatos para instalar dark stores e dark kitchens, por conta dos dados que coleta das entregas via o seu aplicativo.

A Stoneweg, por sua vez, vai procurar o imóvel, negociar a compra e fazer a locação para a Glovo, em contratos de 20 anos. Nessa primeira fase, de acordo com a Brainvest, o deal envolve 70 imóveis – o plano é chegar a até 400 propriedades. As primeiras cidades serão Madrid, Barcelona, Roma, Valência e Varsóvia. Na sequência virão Torino, Milão, Sevilla, Lisboa, Saragoça, Kiev, Bucareste e Porto.

Roizman estima uma rentabilidade anual entre 15% e 25% para esse investimento. Em sua visão, o momento é propício para a compra de imóveis na Europa. Por conta da pandemia, muitas lojas e restaurantes fecharam, o que faz com que exista muitos locais vagos. “Em real estate, o segredo é o valor de entrada, que vai determinar o sucesso ou não do investimento”, afirma Roizman.

Segundo Roizman, o “quick commerce” deve ser tornar uma nova classe de ativos em fundos imobiliários. Atualmente, há fundos que investem em shopping centers, escritórios, grandes centros de distribuição e até em imóveis residenciais. Mas até agora não havia uma aposta nessa modalidade, que inclui pequenos centros de distribuição e de cozinhas para comércio eletrônico e delivery.

As entregas rápidas são uma das principais tendências do comércio eletrônico. A Rappi, por exemplo, anunciou suas próprias dark stores, para entregas em até 10 minutos em abril deste ano. Inicialmente, serão 26 lojas desse tipo no Brasil - a projeção é 100 até o fim deste ano. O aplicativo de entrega já trabalha com mais de 100 dark kitchens no País.

Os principais varejistas do Brasil estão reduzindo o prazo de entregas dos produtos comprados em seu próprio site ou no marketplace. Muitas vezes, eles usam as próprias lojas como mini-CDs (centros de distribuição).

O Magazine Luiza, por exemplo, está fazendo testes em 45 lojas para entregas em até 1 hora. No primeiro trimestre deste ano, 51% dos pedidos feitos no site do Magazine Luiza foram entregues em até 24 horas. Em dois dias, esse percentual foi de 70%.

O Universo Americanas, que conta com a plataforma logística Let’s, fez 44% das entregas em até 24 horas. Hoje, 14% dos pedidos são entregues em até 3 horas, segundo balanço de primeiro trimestre.

A Via (ex-Via Varejo), dona das marcas Casas Bahia e Ponto, já faz 42% das entregas em 24 horas. Em dois dias, o percentual sobe para 65%.