Em março deste ano, André Freitas, que comanda a Hedge Investments, a maior gestora independente de fundos imobiliários com mais de R$ 6 bilhões em ativos sob gestão, viveu uma tempestade perfeita.
No lado pessoal, Freitas teve Covid-19. No profissional, assistiu a uma queda abrupta do valor dos fundos imobiliários por conta da pandemia do coronavírus.
Da noite para o dia, shoppings fecharam e escritórios ficaram às moscas. Só os galpões logísticos, por conta do crescimento do e-commerce, ficaram lotados.
Mas esse cenário desolador não abalou Freitas, um veterano do setor e ex-sócio de Luis Stuhlberger (da Verde Asset) na antiga Hedging-Griffo, onde comandava a área de real estate. Com 37 anos de mercado, ele foi às compras, aproveitando o momento de baixa.
“O pior da crise já passou”, afirma Freitas para o NeoFeed. “No setor de shoppings e no setor de hotéis, há uma dificuldade maior, mas já passou. Afinal de contas, o pior da crise é quando está fechado. Agora está gerando uma renda baixa e há limitações de horários de funcionamento, mas é uma situação melhor do que estar fechado.”
A Hedge Investments administra 14 fundos, entre eles o Hedge Brasil Shopping FII (HGBS11), o maior fundo do setor de shoppings do Brasil, que acumula queda de 32% desde o começo deste ano.
Nesta entrevista, Freitas se mostrou otimista com o setor. Diz que as captações dos fundos devem atingir, pelo menos, R$ 30 bilhões, um queda de um pouco mais de 10% em comparação ao ano passado, quando foi recorde.
Ele também vê um impacto reduzido nos prédios de escritórios e não acredita que o home office, que ele prefere chamar de working from home, se mantenha nos atuais patamares. “O trabalho de casa vai ter um impacto, mas não vai ser como estão falando”, afirma Freitas.
Para ele, há uma oferta pequena de escritórios triple A na cidade de São Paulo, uma taxa de vacância ainda elevada, mas equilibrada, e uma recuperação se avizinhando por conta dos estímulos fiscais e monetários. E há poucos lançamentos previstos até 2022.
Com a taxa de juros em 2,25% e uma mudança do comportamento do investidor, que estão migrando da renda fixa para a variável, ele acredita na rápida recuperação do setor. No começo deste ano, havia 633 mil investidores de fundos imobiliários. Agora, são 849 mil, um crescimento de 34%.
“O grande acelerador disso é o nível de taxa de juros que temos. Trabalho há 37 anos no mercado e nunca vi isso e nunca imaginei ver”, afirma Freitas. Acompanhe:
Para os fundos imobiliários, o pior da crise já passou?
Sim, o pior da crise já passou. Para os fundos imobiliários, como um todo, sim. No setor de shoppings e no setor de hotéis, há uma dificuldade maior, mas já passou. Afinal de contas, o pior da crise é quando está fechado. Agora está gerando uma renda baixa e há limitações de horários de funcionamento, mas é uma situação melhor do que estar fechado. Outros segmentos, como logística e prédios corporativos, e os fundos de papel, como fundos de fundo e CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), já vêm com desempenho bastante expressivo, com vários fundos se aproximando dos níveis de fechamento do ano passado.
O home office é uma tendência que parece que chegou para ficar, embora não deva ser mantido nos patamares atuais. Isso deve significar escritórios menores. Como essa tendência impacta o mercado de fundos imobiliários?
O home office já existia e tivemos a chance de testar de uma maneira mais profunda. E ele se verificou eficiente. Mas eu prefiro o termo working from home em vez de home office, porque acredito que você vai ter cada vez mais a integração da empresa à casa. Você não vai transferir seu escritório para casa. Na minha opinião, você não vai fazer da sua casa o escritório.
"Você não vai transferir seu escritório para casa. Na minha opinião, você não vai fazer da sua casa o escritório"
Mas qual vai ser o impacto?
Isso vai mudar o desenho dos escritórios. Deve ter mais espaços compartilhados por conta da rotatividade entre as equipes para que sua mesa não fique vazia no dia em que você está trabalhando de casa. Vai ter também a questão dos lockers para guardar os seus objetos pessoais. Como a mesa vai ser compartilhada, vai haver uma preocupação com a higienização maior. Vai haver um distanciamento do ambiente de trabalho maior, o que significa um adensamento menor dentro do escritório.
Mas qual é o impacto no setor de fundos imobiliários?
É preciso olhar o ciclo imobiliário e o ciclo econômico. Nos anos que precederam a queda da Dilma (Rousseff, ex-presidente do Brasil, que sofreu impeachment em 2016), houve uma grave crise econômica. E foi uma tempestade perfeita, porque você teve em 2013, em 2014 e, principalmente, em 2015, uma chegada grande de novos empreendimentos no mercado corporativo de escritórios, que foram gestados em 2008, 2009 e 2010. Em 2010 e 2011, havia uma vacância em São Paulo de 3% em escritórios corporativos. Em 2016, era de 23%. Você entrou em um ciclo econômico de maior oferta e entrega de projetos que foram construídos devido a melhora econômica do fim dos anos 2000. E isso fez chegar a uma carga de imóveis maior do que a capacidade de absorção pelo mercado. Isso comprimiu preços e aumentou a vacância.
Agora o cenário é diferente?
Dessa vez, entramos no ciclo imobiliário correto. A ressaca desse período de entregas grandes, depressão de preços e vacância foi que as construtoras pararam de construir. E nas grandes capitais, principalmente em São Paulo, a construção de um imóvel corporativo é de pelo menos cinco anos. Você criou um hiato de entregas. Serão poucas entregas até 2022. Não haverá, então, pressão de oferta de imóveis novos. A vacância pré-pandemia já vinha diminuindo. Ela já estava na casa dos 14%. E nos triple A, que são o objetivo da maioria dos fundos imobiliários, a vacância já era inferior a 10%. Então, você tem o benefício de estar no ciclo imobiliário de alta e você tem a terrível situação da pandemia, fazendo o ciclo econômico ser negativo. Por outro lado, você tem o motor dos juros baixos. Hoje, temos uma oferta pequena, uma taxa de vacância ainda elevada, mas equilibrada, e uma recuperação se avizinhando, porque estamos numa situação de grandes estímulos fiscais e monetários. O trabalho de casa vai ter um impacto, mas não vai ser como estão falando. Vamos ver a questão do home office, quando estiver tudo liberado.
Qual vai ser o impacto nos escritórios corporativos?
Você terá uma situação de trabalhar de casa mais presente na vida das pessoas. Mas eu lembro dois pontos. Você não transmite cultura se ficar 100% em casa. E um funcionário novo, como é que você insere? Dá para ser feito? Dá. Mas é complicado. Terá impacto sim. Mas muitas das tendências vão retroceder um pouco. Veja o e-commerce. Ele demorou muito a se estabelecer. Ele vem crescendo, mas tem uma penetração pequena. Nos Estados Unidos, o Scott Galloway (professor da Universidade de Nova York) disse que demorou 10 anos para o e-commerce sair de uma penetração de 8% para 18%. Agora, em oito semanas, ele saiu de 18% para 28%. Ele andou 10 anos em oito semanas. Mas ele mesmo diz que quando as coisas estiverem equilibradas e as pessoas tiverem condições de ir a um shopping center, é natural que o e-commerce recue. Todas essas tendências que se aceleraram vão continuar crescendo. Mas elas vão ter uma volta do ponto em que elas estão hoje, porque estão sem competição do comércio tradicional ou do escritório tradicional.
Com o aceleração do comércio eletrônico, os galpões logísticos estão crescendo bastante. Os fundos dessa área são os que estão performando melhor?
Em 2019, tivemos R$ 35,5 bilhões de captação de fundos imobiliários, um recorde. Desse volume, você teve 36% em fundos de papel (CRI e fundos de fundos) e 64% veio de fundos de tijolos. Em 2020, estamos com R$ 11,8 bilhões de captação. Desse total, mais de 65% são de fundos de papel. Dos fundos de tijolo, os que tiveram o melhor desempenho foram os de logística.
As ofertas vão voltar?
Existe, agora, mais de R$ 7 bilhões no pipeline. O que eu chamo de pipeline são ofertas que estão na CVM para serem registadas ou aquelas que já estão em andamento. Nessas ofertas, já existe uma participação maior de tijolo. Por quê? Já estabilizou um pouco. Em maio e junho, já há um comportamento de alta no mercado. Desses R$ 11,8 bilhões, para te dar uma ideia, R$ 9,1 bilhões foram feitos no primeiro trimestre. De 15 de março a 20 de maio, houve um hiato. Não saiu nada.
"Existe, agora, mais de R$ 7 bilhões no pipeline. O que eu chamo de pipeline são ofertas que estão na CVM para serem registadas ou aquelas que já estão em andamento"
Há um componente que é a taxa básica de juros, que está em 2,25%, o que deve fazer com que os investidores busquem alternativas para ter um ganho maior.
Sim, esse é o grande motor dos fundos imobiliários e da renda variável. Esse é o outro lado positivo que ocorreu nessa pandemia. Para se ter ideia, estamos com 849 mil investidores (em fundos imobiliários) e fechamos o ano com 633 mil investidores. É um aumento de 34% no número de investidores. Houve resgates em fundos de renda fixa próximos de R$ 95 bilhões e entrada em fundos de ações de R$ 49,5 bilhões e de mais R$ 31 bilhões em fundos multimercados. Está havendo nitidamente uma migração dos investidores que sempre foram acostumados com a renda fixa para a renda variável. E o grande acelerador disso é o nível de taxa de juros que temos. É inédita. Eu trabalho há 37 anos no mercado e nunca vi isso e nunca imaginei ver.
Diante desse cenário, e mesmo com a pandemia, você acredita que as ofertas de 2020 vão superar as do ano passado?
Não chegará ao patamar do ano passado. Mas não chegará porque perdemos dois meses. É como se trabalhássemos com 10 meses. Mas vamos chegar próximo. Até o fim de agosto, acredito que se captará R$ 20 bilhões. Então, precisaria de quatro meses para fazer R$ 15 bilhões. É forte. Mas vamos lembrar que, no primeiro trimestre, houve R$ 9,1 bilhões em ofertas. Então, se mantivermos essa patamar, dá para fazer R$ 12 bilhões. Diante disso, devemos ficar 10% abaixo. Pelo menos R$ 30 bilhões, vamos fazer.
Você vai abrir outros fundos?
O Brasil Shopping (HGBS11) está com mais de 60 mil investidores. E temos ideia sim de abrir outros fundos. O mercado parece promissor. Existem oportunidades em outros segmentos. Estamos olhando principalmente o segmento de recebíveis, que ainda não temos na Hedge e tínhamos na Hedging-Griffo. Temos também trabalhado em follows on.
O índice de fundos de investimentos imobiliários (Ifix) da B3 está com uma queda de 15% neste ano. Ele volta aos patamares anteriores à crise?
Grosso modo, falta hoje 15% para voltar aos patamares de fim de dezembro e início de janeiro. Acredito que volta. Tem vários fundos que já voltaram. Não podemos subestimar a força que vai ter esse juro. Mas os fundos de shopping vão ter uma recuperação mais lenta. Não temos ainda uma noção exata de quando teremos uma normalidade nesse segmento.
No lado pessoal, você teve Covid-19. No profissional, em algum momento, você não conseguia enxergar horizonte de como sair dessa crise?
Tenho 37 anos de mercado. Quanta crise eu já não vi. É a velha máxima que eu compartilho com meu ex-sócio, Luis Stuhlberger (da Verde Asset, de quem Freitas foi sócio na Hedging-Griffo). Quando você está no meio da crise, ainda essa em que eu estava com Covid, você acha que é a pior crise que já viu e que nunca vai terminar. Mas termina. E não é a pior crise que você já viu. A bolsa bateu em 64 mil pontos e já subiu mais de 50%. Nunca bateu desespero. Como gestor, preciso ter sempre reservas. Aproveitamos a baixa para comprar mais. No meu fundo de fundos, o desempenho está muito bom. Entregamos no primeiro semestre uma rentabilidade de 4,81% em dividendos.
