Si bien el informe financiero publicado por Log la noche del lunes 4 de mayo ofreció una buena imagen del pasado reciente de la empresa de almacenamiento logístico controlada por la familia Menin, otro anuncio de la compañía, realizado horas antes, dio una buena indicación de las perspectivas de futuro de la operación.

El grupo anunció el cierre de una operación por R$1.020 millones para la venta de 11 activos operativos de su cartera a un fondo administrado por Itaú Asset, la división de gestión de activos de Itaú Unibanco. La transacción abarca una superficie bruta alquilable (SBA) de 332.800 metros cuadrados (m²), con un margen bruto del 33%.

Con este acuerdo, que se pagará en dos plazos —el primero, del 80% del valor, al finalizar la venta— Log cerró la mayor operación de su historia. Además, como ventaja adicional, conservó la gestión comercial e inmobiliaria de los activos, con una remuneración del 0,50% sobre el patrimonio del fondo.

«Esta es una transacción transformadora para la compañía», declaró Rafael Saliba, director financiero de Log, a NeoFeed . «Desbloquea todo el potencial de la inversión de capital que tenemos prevista para este año, que es elevada. Y esto se produce en un escenario macroeconómico complejo, con tipos de interés aún altos, además de la incertidumbre y la volatilidad propias de las elecciones».

En la práctica, la empresa cobra impulso para superar otra etapa de su plan Log 2 Million, que prevé la entrega de 2 millones de m² de superficie bruta alquilable (SBA) para 2028. Para este año, la proyección es de una inversión de aproximadamente R$ 1.000 millones, para una SBA adicional de más de 500.000 m².

Este objetivo final se alinea con la recuperación de parte de lo que no se logró en 2025, el primer capítulo de este nuevo plan, cuando la empresa cerró el año con 286.900 m² entregados y una inversión de capital de R$ 743,9 millones, precisamente debido al escenario macroeconómico más incierto.

“Este acuerdo nos da la tranquilidad necesaria para seguir adelante con el plan a toda velocidad”, afirma Saliba. “Así que, este año y en 2027, probablemente entregaremos más para compensar lo del año pasado. Sin duda, las cifras serán más altas tanto en inversión de capital como en volumen desarrollado”.

En este contexto, Log entregó 65.500 m² durante el primer trimestre de 2026 en las ciudades de Campo Grande (MS) y Cariacica (ES). Como muestra adicional de las perspectivas favorables, dada la sólida demanda del sector, este espacio ya está prealquilado al 100%.

Para el año, la previsión, entre proyectos en desarrollo y proyectos terminados, es que la inversión de aproximadamente R$ 1.000 millones se traduzca en 19 proyectos. La diversificación de ubicaciones geográficas, un tema ya ampliamente difundido en la estrategia de Log, seguirá marcando la pauta, pero con un mayor enfoque en las regiones Noreste y Medio Oeste.

Respecto al reciclaje de activos, Saliba afirma que, tras el acuerdo con Itaú, el plan es ser más selectivos, buscando las mejores oportunidades dentro de las limitaciones del entorno macroeconómico. Agrega que la previsión inicial es vender aproximadamente R$ 500 millones adicionales este año.

“Esta transacción nos abrió puertas y demuestra que tenemos opciones. Podemos realizar transacciones tanto grandes como pequeñas. Todo depende de la situación económica ”, afirma el director financiero. “Pero no tenemos la intención de realizar otra operación de esta envergadura. Evaluaremos todas las oportunidades y veremos qué es lo mejor para el grupo”.

Otras ganancias y récord trimestral

El ejecutivo destaca otros avances derivados del acuerdo anunciado hoy. Entre ellos, cabe mencionar la gestión de los pasivos de la compañía. "Con este efectivo disponible, el nivel de deuda de Log descenderá a su mínimo de los últimos cinco años", afirma Saliba.

Incluso sin tener en cuenta esta ganancia, la empresa cerró el primer trimestre con una deuda neta de R$1.700 millones, lo que representa un aumento interanual del 17,8%. El apalancamiento se situó en 1,8 veces, frente a 1,2 veces en el mismo periodo del año anterior.

El director financiero también destaca otros aspectos positivos del acuerdo con Itaú, empezando por el hecho de que el grupo mantendrá la gestión comercial e inmobiliaria de los activos incluidos en la operación. Esto comienza con los beneficios potenciales relacionados con las revisiones de precios en los contratos de arrendamiento dentro de esta cartera.

“Tenemos en marcha una iniciativa de revisión para ajustar los precios históricos a la nueva realidad del mercado”, señala. “Así, a medida que se realice este proceso, el valor de la cartera se revaluará y, gracias a la estructura del fondo, también podremos aprovechar este potencial alcista”.

Según las cifras más recientes al respecto, entre el segundo trimestre de 2025 y el primer trimestre de 2026, Log completó aproximadamente el 43% de las renegociaciones. Como resultado, entre enero y marzo de este año, el precio promedio de los boletos aumentó un 13% interanual, hasta alcanzar los R$ 23,84 por metro cuadrado.

Al mismo tiempo, el ejecutivo señala que la transacción también pone de relieve otra faceta del negocio de Log en el mercado: su plataforma de servicios. En particular, dados los importes involucrados, esta destaca en el ámbito de la gestión de activos de terceros, que hasta entonces incluía dos fondos, con inter y BTG Pactual.

La plataforma de servicios también incluye la gestión de activos de terceros, que actualmente abarca 1,9 millones de m², y Log Shop, un mercado que ofrece servicios como mantenimiento preventivo, limpieza, sistemas de almacenamiento y alquiler de equipos.

Más reciente y considerada como una fuente de ingresos complementarios, la división de servicios está empezando a ganar visibilidad en la operación. En el primer trimestre, sus ingresos netos crecieron un 93,7%, hasta alcanzar los R$ 8,3 millones. Durante ese período, los ingresos totales del grupo aumentaron un 19,4%, hasta los R$ 66 millones.

El periodo también arrojó otros indicadores positivos. El principal fue la utilidad neta de R$ 134 millones, un incremento del 55,2% y la cifra trimestral más alta jamás registrada por la compañía en el resultado final del balance.

En otras áreas, el EBITDA se incrementó un 53,2% hasta alcanzar los R$185 millones, mientras que el margen EBITDA del 280,1% representó un crecimiento de 61,8 puntos porcentuales. Los gastos operativos, por su parte, disminuyeron un 1,8% hasta los R$15,4 millones.

Las acciones de Log cerraron la sesión bursátil de hoy en la Bolsa B3 con un ligero aumento del 0,98%, cotizando a R$ 26,89 y valorando la compañía en R$ 2.350 millones. Para 2026, las acciones han acumulado una apreciación de poco más del 11%.