Fundada em 1989, muito antes do termo coworking ser popularizado, a britânica IWG resistiu às suas próprias crises e ao avanço de rivais como WeWork. Avaliado em £ 1,2 bilhão, hoje, o grupo contabiliza uma base de mais de 8 milhões de pessoas que usam seus 3,3 mil escritórios compartilhados, em mais de 120 países.
É a partir dessa escala que a empresa, dona de marcas como Regus, Spaces e HQ, está avançando em um novo terreno. E o Brasil é um dos exemplos que ilustram esse momento, a partir de um segmento que vem ocupando cada vez mais espaço nos metros quadrados ofertados pela companhia: os contratos globais.
“Antes da Covid-19, nas empresas, cada país tinha sua força na gestão do portfólio de real estate”, diz Tiago Alves, CEO da IWG no Brasil, ao NeoFeed. “Hoje, essa decisão se globalizou. As companhias estão tentando reduzir custos e olhando essa questão de maneira centralizada.”
Segundo o executivo, essa tendência também ganhou força a partir do avanço do trabalho híbrido e do conceito de anywhere office, com muitas empresas migrando do modelo tradicional para formatos mais flexíveis, seja no que diz respeito a locais, horários, jornadas ou à combinação de todas essas variáveis.
“Um contrato global já vem com o preço fixado por funcionário”, diz. “Nesse novo cenário, essa é a forma mais eficaz para uma empresa global fazer a gestão desse orçamento, porque, à medida que adere a esse modelo, ela transforma o espaço em custo variável, conforme o uso.”
Atualmente, a IWG tem uma carteira global com cerca de 2,5 mil clientes dentro desse formato de contrato, que migram, gradativamente, suas equipes para as instalações do grupo. No Brasil, essa base ganhou uma série de novos CNPJs em 2022.
Além da Accenture, que já usava os serviços da empresa e aderiu a esse modelo, a lista foi reforçada por companhias como Microsoft, PayPal, Disney, Samsung, Barclays, Spotify, Slack, Uber, BlackRock e HSBC.
“O mercado imobiliário tradicional é burocrático, envolve contratos de longo prazo, documentações e você tem que esperar meses para fazer uma obra”, observa Alves. “Nesse modelo, as cláusulas já estão todas acordadas e a empresa, muitas vezes, assina o contrato e se instala no mesmo dia.”
As vantagens se estendem à operação da IWG. No Brasil, esses clientes fecham contratos, em geral, de 16 meses, 50% acima do prazo médio do grupo no País. As instalações demandadas também são maiores. “É muito melhor fechar um contrato de 250 pessoas do que vender 25 escritórios para 10 clientes”, diz Alves.
Nessa toada, os contratos globais já representam 28% da base de 38 mil clientes da IWG no Brasil. Em 2021, essa fatia era inferior a 20%. O número não engloba, porém, muitos casos de multinacionais que ainda investem nos contratos tradicionais, bem como os de companhias nacionais, como Petrobras e Vale, que usam as instalações do grupo em outros países.
“A média global da participação desses contratos é mais baixa, em torno de 20% a 22%, mas o grupo tem investido cada vez mais nessa frente”, afirma. “O plano é que nós possamos chegar a uma fatia de 50% nos próximos anos.”
Como parte da estratégia para chegar a esse patamar, a IWG tem, atualmente, mais de 200 executivos dedicados exclusivamente a fechar contratos dessa natureza, distribuídos em toda a sua operação global. No Brasil, cerca de 20% da força comercial da IWG já se encaixa nesse perfil.
Outros números refletem o efeito dessa movimentação e da consolidação do “anywhere office” na operação brasileira da IWG. No País, as médias e grandes empresas já são 61% do portfólio, contra um índice de 40% antes da pandemia. No mesmo intervalo, a taxa de ocupação nos escritórios do grupo saiu de 80,2% para mais de 90%, um recorde desde que a companhia chegou ao País, em 1994.
Um estudo do Google Workspace em parceria com a consultoria IDC, divulgada em setembro deste ano, reforça esse contexto. Segundo a pesquisa, 56% das empresas no Brasil já investem no trabalho híbrido, ante 44%, em 2021.
Nesse intervalo, a base da IWG para atender a parte dessa demanda que cabe aos coworkings cresceu 20%, para 72 unidades, sendo 61 próprias e 11 franquias. A rede está distribuída em 115 mil metros quadrados, entre as marcas Regus, Spaces, HQ, Signature e Hub Plural, essa última, fruto de um acordo fechado em agosto desse ano com a operadora homônima, que tem atuação centrada na região Nordeste.
A IWG já tem desenhado um plano de expansão que, no curto prazo, inclui a assinatura de 28 novos contratos até o fim desse ano, com a previsão de início de operação das respectivas unidades no primeiro trimestre de 2023. Nesse intervalo, a ideia é saltar de uma base de 16 para 22 cidades.
O grupo escolheu duas vias para concretizar esse crescimento da rede: as franquias e as parcerias com proprietários de imóveis, em particular, aqueles que ainda sofrem com a vacância gerada pela pandemia e agravada pelo cenário macroeconômico.
Nesse segundo formato, a IWG assume a gestão da operação, enquanto todos os eventuais investimentos ficam sob responsabilidade do dono do imóvel. Tanto nessas parcerias como nas franquias, o investimento médio por metro quadrado é de R$ 4 mil e o foco são espaços a partir de 500 metros. A marca do grupo escolhida para cada projeto depende de fatores como perfil do imóvel e localização.
Em relação à localização e, em linha com a tendência de anywhere office, a empresa tem apostado cada vez mais em unidades mais descentralizadas e em novas geografias. Os 28 contratos no radar, por exemplo, incluem cidades como Goiânia, Guarulhos, Juiz de Fora, Uberlândia, Macaé, Santos, Florianópolis, Natal, João Pessoa e Caruaru.
“Em capitais como São Paulo, estamos reduzindo o foco em regiões mais adensadas e expandindo para zonas mais residenciais”, afirma Alves. “Em 2023, nossa estimativa é de uma expansão entre 20% a 30% dessa base e de chegar a até 35 cidades.”
Com esse plano, a IWG vai reforçar a base total de 1.647 unidades de escritórios compartilhados distribuídos nas 100 maiores cidades do País, segundo a Associação Nacional de Escritórios Virtuais (ANCEV). Entre os concorrentes, estão empresas brasileiras como GoWork e Co.W. Coworking Space.
A grande rival do grupo nesse espaço ainda é a WeWork. Entretanto, a empresa americana, que já foi a grande estrela do setor, vive uma fase de reorganização após abrir capital em outubro de 2021, por meio uma fusão com a BowX Acquisition, uma Special Purpose Acquisition Company (SPAC).
Na oferta, a empresa foi avaliada em US$ 8 bilhões, uma cifra bem distante do valuation de US$ 47 bilhões que buscava em 2019, quando cancelou seu IPO, diante da revelação de uma série de problemas financeiros e de governança envolvendo, inclusive, seu fundador e CEO, na época, Adam Neumann.
Como um sinal dos seus desafios, a WeWork está avaliada atualmente em US$ 1,98 bilhão. Em um dos movimentos recentes no Brasil, onde tem 32 unidades, a empresa lançou, em setembro, o Station by WeWork, marketplace que permite que outros coworkings acessem sua base de clientes em escala global.
