Log Commercial Properties (LOGG3) registró una ganancia neta de R$ 58,7 millones en el segundo trimestre de 2026, lo que representa una disminución del 32,6% en comparación con el mismo período del año anterior.

El resultado se vio afectado por un efecto contable extraordinario derivado de la mayor venta de activos en la historia de la compañía: una transacción de R$1.000 millones cerrada con el fondo Itaú Log CP FII (ILCP11), estructurado por Itaú Asset para adquirir la cartera de la compañía.

Rafael Saliba, director financiero de Log, explicó a NeoFeed que la operación permitió a la empresa retener parte de los ingresos por gestión del fondo creado para albergar los activos, a través de un contrato de consultoría inmobiliaria estructurado por Log Capital.

Esto generó ingresos recurrentes futuros, pero también trajo consigo costos de reestructuración operativa reconocidos de una sola vez en el trimestre. Los gastos totalizaron R$ 157,4 millones —en comparación con solo R$ 465.000 en el mismo período del año anterior—, contabilizados en la partida de "otros gastos operativos" del balance. Sin este efecto, la utilidad del período habría sido de R$ 178,2 millones, un incremento del 104,7% con respecto al mismo período del año anterior.

Los ingresos netos de la compañía ascendieron a R$ 66 millones en el trimestre, lo que representa un incremento del 7,3% con respecto al segundo trimestre de 2025. Sin embargo, el EBITDA alcanzó los R$ 79,8 millones, una disminución del 43,2% interanual, también afectada por el mismo efecto contable de la venta de activos. Sin esta distorsión, habría totalizado R$ 225,3 millones, un incremento del 60,5% en comparación con el mismo período del año anterior.

"Contabilizamos todos los gastos en este trimestre, pero los ingresos se generan de forma gradual, con el tiempo", afirma Saliba. Según el ejecutivo, este acuerdo debería generar alrededor de R$ 5 millones anuales en ingresos recurrentes, pero también requirió el reconocimiento inmediato de los costos de estructuración y distribución de la operación en el balance trimestral. "Pero los recuperamos rápidamente, en dos o tres años".

Más allá del beneficio directo del acuerdo, el director financiero destaca que la operación abre una nueva línea de negocio para la empresa, lo que, según él, constituye la verdadera estrategia detrás de la transacción. «Tenemos muchos proyectos en desarrollo y, como estrategia de gestión de capital, podemos incorporar socios para su desarrollo a través de Log Capital».

Centrada exclusivamente en el sector inmobiliario y logístico, la gestora de activos se concentrará tanto en el desarrollo de nuevos proyectos como en la administración de activos ya consolidados. Actualmente se encuentra en trámite la acreditación ante la CVM (Comisión de Valores y Bolsa de Brasil), y se prevé que la gestora inicie sus operaciones plenamente en 2026.

¿En camino a ventas récord?

Con la finalización de la venta al fondo ILCP11, sumada a la venta del activo Recife 2 por R$ 210 millones, Log CP acumuló R$ 1.300 millones en ventas de activos en el primer semestre de 2026, un volumen que ya supera el total registrado durante todo el año 2025, cuando la compañía recibió aproximadamente R$ 941,5 millones en ventas de activos .

Según Saliba, el volumen de ventas del año debería seguir creciendo. "No tenemos una cifra de ventas predeterminada, pero podríamos superar los 500 millones de reales. Todo depende de las circunstancias", afirmó.

La venta de activos forma parte de la estrategia de reciclaje de cartera de la empresa. Log vende plantas maduras y estabilizadas —generalmente ya arrendadas al 100% y con contratos a largo plazo— a fondos inmobiliarios, utilizando el capital obtenido para financiar el desarrollo de nuevos proyectos.

Los nuevos proyectos de Log se han centrado principalmente en regiones con infraestructuras logísticas menos consolidadas, especialmente en el Noreste, que representa entre el 40% y el 50% del plan de desarrollo de la compañía hasta 2028. El resto se distribuye entre las regiones Sur, Centro-Oeste y Sureste, fuera del eje São Paulo-Río de Janeiro, como Minas Gerais y Espírito Santo.

«Tenemos una ventaja fuera del eje Río-São Paulo en comparación con el propio eje, porque la competencia y la oferta son más abundantes aquí», afirmó el director financiero. Dentro del plan «Log 2 Million», que prevé la entrega de 2 millones de m² para 2028 , la empresa aún dispone de 1,5 millones de m² entre proyectos en curso y terrenos por desarrollar.

El desarrollo avanza a toda marcha.

La demanda de nuevos proyectos en Log sigue estando impulsada principalmente por el comercio electrónico, un sector que ahora representa casi el 50 % de la cartera de clientes de la empresa, según Saliba. «Es una consecuencia natural de la oportunidad que existe en el mercado», comentó el director financiero. Según él, aún hay margen para duplicar la penetración de este segmento en el país, y la creciente presencia de empresas chinas ha impulsado la demanda.

El ritmo de expansión de Log se encuentra en su nivel más alto en la historia de la compañía. Actualmente hay 17 proyectos simultáneos en marcha, que suman aproximadamente 850.000 m² en desarrollo.

"No se espera que el volumen de entregas de este año sea muy representativo dentro de este total, ya que aún tenemos más proyectos en las etapas iniciales". El gasto de capital anual del plan oscila entre R$ 850 millones y R$ 1.000 millones, financiado principalmente mediante la reutilización de activos.

Según Saliba, una ventaja adicional de orientar el plan hacia el noreste radica en el acceso a líneas de financiación con bancos regionales y agencias de desarrollo, que resultan más económicas que la captación de fondos tradicional de la empresa, que actualmente se realiza a través de CRI (Certificados de Cuentas por Cobrar Inmobiliarias).

«Estamos empezando a acceder a estas líneas de crédito», declaró el director financiero. Según él, Log ya cuenta con siete proyectos preaprobados bajo estas condiciones. El potencial de captación de capital en este ámbito, afirma, alcanza los 1.000 millones de reales, que se desembolsarán gradualmente en los próximos años.

Los servicios están generando ingresos crecientes.

Otro sector en expansión para la compañía es el de servicios, que incluye LOG Adm, REITs y energía, y cuyos ingresos totalizaron R$ 8,6 millones en el segundo trimestre de 2026, un 61,6% más que en el mismo periodo del año anterior. En dicho trimestre, este sector representó el 13,1% de los ingresos netos totales, frente al 8,7% registrado en el mismo trimestre de 2025.

El crecimiento ha sido impulsado por la plataforma de gestión de parques logísticos de Log, que aumentó un 25 % en superficie gestionada durante el primer semestre del año, hasta alcanzar aproximadamente 3 millones de m², según Saliba. De este total, entre 600.000 y 700.000 m² corresponden a activos que Log no desarrolló; es decir, parques de terceros que han comenzado a contratar los servicios de gestión de la compañía en el mercado abierto.

Además, la empresa se ha esforzado por mantener el servicio incluso en los activos vendidos como parte del plan de reciclaje; según Saliba, esto ocurre en más del 90 % de las transacciones. «Este crecimiento de nuestra plataforma de servicios genera ingresos recurrentes y crece sin necesidad de capital invertido. La empresa está implementando esta estrategia con gran éxito para lograr un modelo con menor dependencia de activos».