与圣保罗最昂贵摩天大楼所展现的奢华截然不同，巴西最大城市圣保罗的建筑工地上正开始出现一种转变的迹象。中高端开发商开始将目光投向“我的家，我的生活”（Minha Casa Minha Vida，简称MCMV）计划，以此弥补传统市场放缓带来的损失。

在传统上专注于中高端地产的上市开发商中，这一趋势正处于不同的发展阶段。Cyrela、Lavvi 和 Trisul 正在扩大其在“我的家，我的生活”（Minha Casa Minha Vida）项目中的份额，而 Eztec 则在第一季度与 Cury 合作推出了该项目。Mitre 也正在筹备进军这一领域。

为了避免稀释其主品牌在高收入消费者中的形象，建筑和房地产开发公司采取的策略是创建专属品牌和业务单元。例如，Cyrela 旗下的 Vivaz 品牌，其在集团新品发布中的份额从 2023 年的 10% 跃升至 2025 年的 29%。

Cyrela旗下Vivaz和Living的整合与创新总监Felipe Cunha表示：“我们看到的不仅仅是细分市场之间的迁移，而是一个日益多元化的市场，拥有互补品牌和适应能力的公司往往能够更好地服务于不同的客户群体和不同的经济周期。”

然而，转型也带来了运营上的挑战。主要障碍在于利润率，经济适用房领域的利润率约为20%至25%，远低于高端住宅领域30%至35%的水平——此外，还需要调整项目、减少建筑面积，并在竞争激烈的市场中争夺土地。

AZ Quest的股票分析师伊戈尔·费尔南德斯在谈到中高收入群体时表示：“中高收入群体的经济放缓是真实存在的。这些数据很难让人做出任何积极的解释。”

Secovi-SP的最新数据显示了这一转折点。2025年4月，圣保罗市新推出的房产中，52%并非“我的家，我的生活”（Minha Casa Minha Vida，简称MCMV）项目下的房产。一年后，这一比例下降至25%，而MCMV项目下的房产推出量则跃升至75%。

“我的家，我的生活”项目以外的销售额有所下降。4月份，其他业务板块共售出3016套，较2025年同期的3985套下降了24.3%。然而，“我的家，我的生活”项目销量增长了23.3%，从5330套增至6572套。

VSO（房屋销售占比）是衡量房屋销售与供应量之间关系的指标，在非项目范围内，该指标从11.8%下降至7.3%。在MCMV项目中，该指标从13.7%下降至12.1%，仍高于其他类别。

由于高收入和中等收入人群的住房市场趋紧，Mitre首席财务官罗德里戈·卡加利将加入MCMV（我的家，我的生活）计划定义为“风险管理”。“由于政府补贴融资，住房缺口巨大，需求依然强劲，而利率对我们的高收入和中等收入人群市场产生了重大影响。”

但正如低收入公司在尝试升级时面临困难一样，中高端开发商也需要调整其产品、成本、工程、销售和资金，以在利润率更低、规模更大的市场中竞争。

为了在尚未开发的市场中获得发展动力并降低风险，Mitre将与一家已在该领域运营的公司合作开展MCMV项目，由后者负责建设。收益分成条款尚未确定，但Cagali预计，鉴于Mitre仅提供土地，其收益占比将低于50%。

“我们已经有符合MCMV计划新第四阶段标准的土地，但要让中等收入住房项目在资金上可行却很困难。正因如此，我们才开始研究这个计划，”卡加利说道。

据他介绍，计划明年在“我的家，我的生活”（MCMV）项目中启动价值10亿雷亚尔的VGV（总销售额）。“我们已经拥有5亿雷亚尔的VGV资金，用于购买两块土地，这将启动我们的合作。我们的目标是在年底前再筹集5亿雷亚尔，这样从明年开始，我们就能实现每年在低收入住房领域持续投入10亿雷亚尔VGV的目标。”

高利率和高物价。

Eztec 的案例很好地说明了进军 MCMV 项目的复杂性和起伏。最初，这家开发商试图以 Fitcasa 品牌参与该项目，但最终由于利润空间过小而放弃了运营（很长一段时间以来，它是该领域唯一一家退出的主要企业）。

然而，该公司重新评估了其战略定位，并于2024年通过与Cury和Conx等行业专业公司合作，重返MCMV项目。最近，在2026年3月，Eztec宣布计划恢复自主研发项目，首个项目预计投资2亿雷亚尔。

首席执行官西尔维奥·埃内斯托·扎尔祖尔表示，“‘我的家，我的生活’项目是一个蓬勃发展的市场，像我们这样规模的公司不能错过这个市场。”

Nero Capital的经理丹尼尔·乌奇认为，降息前景恶化改变了市场格局，尤其对中等收入人群而言更是如此。“中等收入人群原本有望在利率下降的预期下开始复苏。但货币政策周期的恶化无疑给这一预期泼了一盆冷水。”他表示。

在高收入和超高收入群体中，利率走势有所不同，但近年来利率大幅上涨后，他们的选择更加谨慎。“或许我们现在已经达到了价格极限，这可能会吓跑部分需求。”

根据 FipeZAP 的数据，圣保罗的平均广告房价在 2023 年 5 月至今年 5 月期间上涨了 15.9%。在以高收入住宅为主的社区，涨幅甚至更大。例如，Jardins、Itaim Bibi 和 Paraíso 等地的房价分别上涨了 21%、18.4% 和 18.2%。

然而，近期房价上涨的势头有所放缓。在圣保罗，过去12个月每平方米房价的累计涨幅从2025年5月的5.64%放缓至2026年5月的4.23%。在伊泰姆比比，涨幅从9.8%降至3.2%；在皮涅罗斯，从5.5%降至1.8%；在维拉马里亚纳，从8.6%降至0.7%。

“有些项目最终达到了价格上限，”Paladin新业务主管里卡多·里纳尔迪表示。他认为，这让人怀疑这些房产能否继续升值，超越通货膨胀。“每个人都会算账。即便你面向的是高端市场，也不意味着买家会不惜一切代价。”

在超高端市场，一些开发商押注土地稀缺和真正独一无二的房产将支撑价格持续走高。然而，在某些地段，供应量增长超出预期，削弱了原本支撑高价的独特性。

“他们押注的是供应短缺，但这种情况未必会发生，”里纳尔迪说。“为了避免市场上出现大量库存积压，价格表上的价格将会下调。”

根据Secovi-SP的数据，这种压力反映在闲置房产的价值上。今年4月，圣保罗市“我的家，我的生活”（Minha Casa Minha Vida）计划之外的待售房产总价值达503亿雷亚尔，比2025年同期的360亿雷亚尔增长了近40%。

一个时代的终结？

Empiricus 分析师 Caio Araújo 表示：“库存增加对那些杠杆率较高或库存略高于市场平均水平的玩家来说是一个警示信号。”

来自Nero Capital的Utsch指出，虽然这并非中高收入阶层的结构性萎缩，但近年来经济繁荣之后，周期确实发生了变化。“周期很长。当供应出现偏差，造成供过于求时，消化过程可能需要三、四、五年甚至更长时间，”他说道。

随着 Selic 利率上升、每平方米价格上涨以及融资更加受限，Stocche Forbes 的房地产信贷重组律师 Vilmar Carreiro Filho 认为，传统开发商将不得不重新评估其规模、运营速度和目标市场，以应对新的周期。

“房地产开发商如果还没有重新思考他们的商业模式，就需要趁现在还有调整运营的空间，避免诉诸破产保护。生存似乎并不容易。”

在股市上，这一新周期尚未转化为房地产板块股票的普遍回调。巴西B3指数IMOB今年累计下跌0.82%， 而Ibovespa指数则上涨了5.4% 。然而，在指数近乎稳定的走势背后，投资者已开始更加关注两个方面：库存水平和房地产开发商的杠杆率。

正是在这里，各公司之间的差异开始显现。Helbor是圣保罗中高端市场最活跃的开发商之一，其第一季度总销售额下降了32.1%，至4.2亿雷亚尔，而该公司2025年同期库存增长了41%，达到18.7亿雷亚尔。

另一方面，Cyrela通过其专注于低收入住房的品牌Vivaz巩固了其在MCMV项目中的地位，并被市场视为最能驾驭当前周期的公司之一。第一季度，Vivaz/MCMV产品线的合同销售额达14亿雷亚尔，几乎占公司同期总销售额的一半。

“从圣保罗的运营表现来看，鉴于 Cyrela 在过去项目中取得的盈利水平以及其在 Minha Casa Minha Vida 计划中日益增长的参与度，该公司继续表现出积极的势头，”Empiricus 的 Araújo 表示。

Cyrela品牌总监库尼亚表示，此举并非改变方向，而是延续既有战略。他指出，住房需求是结构性的。“周期会变化，但人们对美好生活的需求始终存在。”

然而，这种迁移并非仅仅是出于防御目的。对于AZ Quest公司的费尔南德斯来说，MCMV（Minha Casa Minha Vida，我的家，我的生活）项目也为那些此前对该领域持观望态度的开发商开辟了一条增长途径。

他指出，更深层次的需求、通过 Caixa 和 FGTS提供的资金、补贴以及更高的资金拨付可预测性，使得该业务更加有利可图，并且对高收入买家的依赖性降低。

“这是抓住机会，因为生意非常好，”他说道。同时，他也表示，加入该计划可以在中高端市场增长放缓时期起到保护作用。