El mayor fondo de crédito inmobiliario de Brasil acaba de dar otro paso importante. Maxi Renda obtuvo la aprobación de su duodécima emisión de acciones, en una operación que podría recaudar hasta R$ 1.250 millones; la captación inicial de fondos es de R$ 1.000 millones, con una asignación adicional del 25%.
La decisión se produce en un momento en que el tipo de interés de Selic se sitúa en el 14,25% anual, y el Copom ha dado señales de que interrumpirá la tendencia a la baja de los tipos de interés ante la persistente inflación (las proyecciones para 2026 y 2027 se sitúan en el 4,9% y el 4,0%, muy por encima del punto medio del objetivo).
Con un patrimonio neto de R$4.320 millones, MXRF11 es una máquina para comprar Certificados de Cuentas por Cobrar Inmobiliarias (CRI).
Su cartera comprende 89 operaciones, con un valor de mercado de R$ 3.250 millones en CRI (Certificados de Cuentas por Cobrar Inmobiliarias) a finales de marzo, según documentos públicos del fondo de inversión inmobiliaria.
La cartera está diversificada y abarca desde centros comerciales hasta almacenes logísticos, incluyendo crédito residencial y corporativo, con deudores que van desde gigantes como Arcelor Mittal y CSN hasta promotores inmobiliarios como MRV , Tecnisa y Helbor.
Si bien el primer trimestre estuvo marcado por un escenario volátil en el crédito privado en Brasil, con un aumento de los diferenciales para varios nombres tras eventos crediticios y reestructuraciones, principalmente las solicitudes de recuperación extrajudicial de los grupos Raízen y GPA.
El propio sistema MXRF11 informa de cinco operaciones bajo estrés y otras dos en alerta, que están siendo supervisadas con mayor intensidad por la dirección.
Sin embargo, el gestor del fondo ve oportunidades. En el primer trimestre, el fondo invirtió más de R$ 250 millones en CRI (Certificados de Cuentas por Cobrar Inmobiliarias) en el mercado primario. El informe destaca la operación de R$ 50 millones en Hot Beach You, un gran complejo de tiempo compartido ubicado en la ciudad de Olímpia, estado de São Paulo, y la inversión de R$ 30 millones en la cartera de valores gestionada por Nova Milano KSM.
La nueva ronda de financiación de R$1.000 millones permitirá acelerar estas oportunidades. Con una reserva de efectivo reforzada, MXRF11 podrá adquirir activos en un momento de menor competencia y con márgenes más atractivos.
La estrategia es bien conocida por los casi 1,5 millones de inversores del fondo, que ha demostrado a lo largo de los años su capacidad para sortear escenarios adversos, manteniendo distribuciones mensuales de alrededor de R$ 0,10 por acción, con una rentabilidad por dividendo mensual de alrededor del 1%.
Actualmente, la emisión de nuevas acciones representa aproximadamente el 23% del patrimonio neto actual de MXRF11. Esta operación, si se ejecuta correctamente, podría consolidar aún más la posición de MXRF11 como el mayor REIT de cuentas por cobrar del país.
Sin embargo, la aprobación de la emisión por parte de los titulares de participaciones no determina el precio por participación, el calendario ni la estructura de distribución. Estos elementos estarán sujetos a las condiciones del mercado.
Además, el fondo ya ha anunciado una reducción de los dividendos en los últimos meses, con una rentabilidad que cayó por debajo del 100% del CDI en marzo.
En la bolsa de valores B3, el precio de las acciones de MXRF11 se ha mantenido cerca de R$ 9,70, con un aumento del 1,9% en lo que va del año. En los últimos 12 meses, el incremento es del 3,3%.
