Los fondos de inversión inmobiliaria están copiando la estructura de los FIDC (Fondos de Inversión en Derechos de Crédito) y las obligaciones para competir con la renta fija.

Si resulta imposible superar a la renta fija en un entorno de tipos de interés elevados e inestabilidad, los gestores de fondos de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés) han decidido sumarse a esta clase de activos.

Ante la falta de liquidez y el cierre del mercado de emisiones, los gestores han sorteado la escasez de liquidez lanzando fondos con subclases, adoptando una estructura propia de los FIDC ( Fondos de Inversión en Derechos de Crédito) y las obligaciones para ofrecer a los inversores, especialmente a los minoristas, lo que más demandan en este momento: previsibilidad y estabilidad. Estructuras que eran prácticamente inexistentes en 2024, los fondos con múltiples clases de acciones experimentaron un fuerte crecimiento el año pasado.

Un estudio realizado por Daycoval Asset a petición de NeoFeed revela que, de las 45 transacciones más significativas registradas en la Comisión de Valores Mobiliarios (CVM) de Brasil en términos de volumen durante 2025, el 37% del monto total fue captado por vehículos multiclase. Si se consideran los fondos de inversión de estos fondos, este total asciende al 47%. El año finalizó con un total de 428 transacciones.

Los gestores entrevistados por NeoFeed prevén que el número de ofertas de REIT multiclase aumente aún más en 2026. Incluso con la mejora del mercado, en la que el índice de fondos inmobiliarios (IFIX) acumuló un aumento del 17,93 % en los 12 meses que finalizaron el 17 de abril, la valoración es que los inversores siguen siendo muy reacios a abandonar las inversiones de renta fija.

“Observamos una recalibración de la percepción del riesgo, los diferenciales se redujeron ligeramente, los precios subieron, pero el panorama sigue siendo cauteloso”, afirma Martim Fass, gestor de FII en Daycoval Asset. “Esto se refleja en las nuevas emisiones, con muy pocas operaciones tradicionales de renta variable pura y numerosas emisiones de tramos sénior”.

Al igual que ocurre con las FIDC, las CRI y las CRA, los REIT con subclases ofrecen acciones senior y subordinadas; las primeras tienen máxima prioridad para recibir pagos, pero ofrecen un rendimiento menor, mientras que las segundas asumen cierto nivel de riesgo de los activos, absorbiendo los impagos, a cambio de mayores rendimientos.

La creación de REITs con subclases fue autorizada por la Resolución 175 de la Comisión de Valores y Bolsa (CVM) , publicada en diciembre de 2022, que permitía que un mismo fondo emitiera diferentes clases de acciones. Estas disposiciones entraron en vigor recién en abril de 2024, lo que explica por qué las ofertas cobraron impulso en 2025.

Los fondos de inversión inmobiliaria (FII, por sus siglas en inglés) con participaciones senior y subordinadas tienen un plazo fijo, a diferencia de un fondo tradicional, que no tiene fecha de vencimiento. Generalmente, estos fondos tienen una duración de entre cinco y siete años. Al finalizar el período, los activos se venden y los ingresos se utilizan para remunerar a los inversores.

En el caso de los tramos senior, los inversores reciben una rentabilidad predeterminada, basada en los alquileres y el evento de liquidez al final del fondo, imitando la renta fija, mientras que los tramos subordinados conservan el excedente.

Según Rodrigo Abbud , socio y director del departamento inmobiliario de Patria Investimentos en Brasil, este tipo de REIT, creado en colaboración con bancos y distribuidores, es capaz de proporcionar una sensación de seguridad a los inversores en un momento de alta volatilidad del mercado.

“En estos momentos, los inversores buscan previsibilidad y estabilidad en la distribución de ingresos. Están dispuestos a renunciar a un mayor potencial de ganancias para evitar un mayor potencial de pérdidas ”, afirma Abbud. “Dicen: ‘Páguenme la inflación más un 8 % o un 9,5 %, que es el rango en el que se sitúan estas operaciones, y eso es perfecto’. Es casi como una inversión de renta fija”.

El hecho de que estos fondos no coticen en bolsa implica que el precio de las acciones no fluctúa mucho, un aspecto importante desde el punto de vista psicológico. "Esta estructura se popularizó porque permite valorar la cartera del cliente de forma lineal. Se hizo popular entre quienes no les gusta la volatilidad de un único precio de las acciones que va y viene constantemente", afirma Pedro Ferronato, socio y codirector de crédito de Paladin en Brasil.

La combinación del aspecto de renta fija de los tramos senior y la exención del impuesto sobre la renta de los dividendos de los REIT es la estrategia del sector para atraer de nuevo a los inversores al mercado.

Operaciones en la calle

Todas estas características han contribuido a impulsar el mercado, especialmente el de los fondos de inversión inmobiliaria (REIT). JiveMauá fue una de las primeras firmas en ofrecer este tipo de REIT. A finales de 2024, lanzó MCLO11, un fondo logístico que recaudó R$ 1.200 millones. El tramo senior paga IPCA más un 9%.

Según Brunno Bagnariolli , socio y director de inversiones de la estrategia inmobiliaria de JiveMauá, la decisión de estructurar este vehículo surgió precisamente de la dificultad de captar capital mediante métodos tradicionales. Afirmó que, durante ese período, la firma solo pudo realizar ofertas de fondos tradicionales para crédito, no para desarrollo inmobiliario.

"Teniendo en cuenta el nivel actual de los tipos de interés, la captación de capital para el sector inmobiliario se está produciendo o bien a través del modelo de deuda senior y subordinada o bien a través del modelo de canje de acciones", afirma.

Bagnariolli afirma que la experiencia fue bastante positiva, ya que JiveMauá logró recaudar lo previsto en 13 días. La buena acogida por parte de los inversores llevó a la gestora de activos a realizar tres rondas de financiación más con la misma estructura, recaudando aproximadamente 2.100 millones de reales, todas a través de fondos de inversión inmobiliaria (REIT).

Actualmente, el sector inmobiliario gestiona activos por un total de R$ 10.500 millones y está considerando la posibilidad de lanzar nuevos fondos de este tipo. "Es una excelente manera de invertir los recursos", afirma Bagnariolli.

Los fondos multiclase también están facilitando otras estrategias en el mercado inmobiliario. Patria, que gestiona activos por valor de 38.000 millones de reales en el sector inmobiliario, lanzó un fondo llamado Patria Oportunidades para financiar empresas, que ya ha captado 1.000 millones de reales para su tramo senior. En medio de un proceso de reestructuración, no se han publicado datos sobre la rentabilidad del fondo.

Tivio Capital ha estructurado un fondo multiclase para invertir en otros REITs (Fondos de Inversión Inmobiliaria). La gestora de activos, recientemente consolidada por Bradesco y con R$ 4.030 millones en mandatos inmobiliarios, de los cuales R$ 3.815 millones corresponden a REITs, captó R$ 400 millones de clientes del banco para un REIT que adquiere participaciones en fondos inmobiliarios y de crédito. La participación senior paga el IPCA (Índice de Inflación Brasileño) más un 9%.

Según Adriano Mantesso, responsable del área inmobiliaria de Tivio, la seguridad que el FII (Fondo de Inversión Inmobiliaria) ofrece a los inversores contribuyó a hacer viable una " jugada oportunista" que la gestora de activos estaba considerando.

“Vimos una oportunidad, ya que las acciones se negociaban con un descuento atractivo. Y con la nueva bajada de los tipos de interés, estas acciones tienden a revalorizarse, lo que proporciona rendimientos suficientes para que esta acción subordinada resulte lo suficientemente atractiva para quienes buscan ganancias de capital”, afirma Mantesso.

Precaución

Así como cualquier producto nuevo genera entusiasmo, los gerentes enfatizan la necesidad de analizar cuidadosamente lo que se ofrece.

Un profesional entrevistado por NeoFeed , que pidió permanecer en el anonimato, advirtió que la existencia de una participación subordinada no significa que el fondo esté libre de riesgos.

"El inversor termina por no prestar atención al nivel de crédito, al plazo ni a la duración. Se convence de que una subordinación del 20% puede resistir cualquier adversidad", afirma esta fuente.

Señala que algunos fondos tienen pocos activos. En el caso de un fondo inmobiliario centrado en una región específica, si surge un problema estructural, no existe ninguna subordinación que mitigue las pérdidas. Por lo tanto, descarta cualquier comparación con los FIDC (Fondos de Inversión en Derechos de Crédito).

“En los FIDC (Fondos de Inversión en Derechos de Crédito), existen millones de créditos, se realiza un análisis estadístico para monitorear las tasas de incumplimiento y muchos de estos créditos son a corto plazo. El FIDC es una estructura que se basa en la diversificación y la volatilidad”, afirma esta fuente. “En el caso de los FII (Fondos de Inversión Inmobiliaria), la preocupación de esta estructura multiclase es eliminar la volatilidad. En esta fase inicial, estos fondos se están empaquetando más para su venta”.

Según Fass, de Daycoval Asset, es necesario prestar atención al nivel de subordinación y a la calidad de los activos que deberán venderse con ganancias. También es importante comprender que los tramos senior no son renta fija pura. "Si todo sale bien, parece renta fija. Si sale mal, puede generar pérdidas de las que mucha gente no es consciente", afirma.