在利率高企、市场不稳定的环境下，如果无法战胜固定收益，那么房地产投资信托基金（REIT）的管理者们就决定加入这一资产类别。

在流动性不足和发行市场封闭的情况下，基金经理们通过推出包含子类别的基金、借鉴FIDC（信用权投资基金）和债券的结构来规避流动性短缺，从而为投资者，尤其是散户投资者，提供他们目前最需要的：可预测性和稳定性。这种在2024年几乎不存在的结构，即拥有多种份额类别的基金，在去年实现了强劲增长。

Daycoval Asset应NeoFeed要求进行的一项调查显示，在 2025 年巴西证券交易委员会 (CVM) 登记的 45 笔交易中，按交易量计算，37% 的总额由多级基金募集。如果将多级基金的子基金也考虑在内，这一比例将上升至 47%。该年度共计 428 笔交易。

NeoFeed采访的基金经理预计，2026年多类别REIT的发行数量将进一步增加。即使市场有所改善，房地产基金指数（IFIX）在截至4月17日的12个月内累计上涨了17.93%，但评估认为，投资者仍然非常不愿意放弃固定收益投资。

Daycoval Asset的FII经理Martim Fass表示：“我们看到风险认知进行了重新调整，利差略有收窄，价格上涨，但整体形势依然谨慎。这体现在新发行债券上，传统的纯股权实体债券发行量很少，而高级债券发行量则很多。”

与 FIDC、CRI 和 CRA 一样，具有子类别的 REIT 提供优先股和次级股，前者在收取款项方面具有最高优先权，但收益率较低，而后者承担一定程度的资产风险，吸收违约损失，以换取更高的回报。

菲律宾证券交易委员会（CVM）于2022年12月发布的第175号决议允许设立具有子类别的房地产投资信托基金（REITs），该决议允许同一基金发行不同类别的股份。这些规定于2024年4月才生效，这也解释了为什么此类发行在2025年才开始流行。

与没有终止日期的传统基金不同，设有优先股和次级股的房地产投资基金（FII）具有固定期限。这类基金的期限通常为五至七年。期满后，基金资产将被出售，所得款项用于回报投资者。

对于高级份额，投资者根据租金和基金结束时的流动性事件获得预先确定的回报，模拟固定收益，而次级份额则保留盈余。

据巴西Patria Investimentos合伙人兼房地产主管Rodrigo Abbud称，这种与银行和分销商合作创建的 REIT 能够在市场高度波动时期为投资者提供安全感。

阿布德表示：“投资者目前寻求的是收益分配的可预测性和稳定性。在这样的时期，他们宁愿放弃上涨潜力，也要避免下跌风险。他们会说，‘给我支付通货膨胀率加上8%或9.5%的收益，这正是这些投资的预期收益率范围，这就很好了。’这几乎就像是固定收益投资。”

这些基金未上市，这意味着其股价波动不大，这在心理层面上至关重要。“这种结构之所以流行，是因为它能让客户的投资组合呈现线性增长。对于那些不喜欢单一股票价格反复波动的人来说，这种方式尤其受欢迎。”巴西Paladin合伙人兼信贷联席主管Pedro Ferronato表示。

高级债券的固定收益特性与房地产投资信托基金股息的所得税豁免相结合，是该行业吸引投资者重返市场的策略。

街头行动

所有这些特点都有助于释放市场潜力， 尤其是房地产投资信托基金（REITs）。JiveMauá是最早推出此类REITs的公司之一。2024年底，该公司推出了物流基金MCLO11，募集资金12亿雷亚尔。优先份额的收益率为IPCA加9%。

据JiveMauá房地产策略合伙人兼投资总监布鲁诺·巴尼亚里奥利（Brunno Bagnariolli）称，之所以决定构建这一投资工具，正是因为当时难以通过传统方式筹集资金。他表示，在那段时间里，公司只能发行用于信贷的传统基金，而无法发行用于房地产开发的基金。

“考虑到目前的利率水平，房地产融资要么是通过优先和次级债券模式，要么是通过股份互换模式，”他说。

Bagnariolli表示，此次融资经历非常积极，JiveMauá在13天内就达到了预期目标。投资者的积极响应促使这家资产管理公司以相同的结构进行了三轮融资，通过房地产投资信托基金（REITs）筹集了约21亿雷亚尔。

该房地产垂直领域目前管理的资产总额达105亿雷亚尔，并正在考虑推出此类新基金。“这是有效利用资源的绝佳方式，”巴尼亚里奥利表示。

多类别基金也助力房地产市场其他策略的实施。Patria是一家在房地产领域管理着380亿雷亚尔资产的公司，它推出了一只名为Patria Oportunidades的基金，旨在为企业提供融资。该基金的高级份额已募集到10亿雷亚尔。由于正在进行重组，该基金的收益数据尚未披露。

Tivio Capital构建了一只多类别基金，用于投资其他房地产投资信托基金（REITs）。这家资产管理公司——最近被布拉德斯科银行（Bradesco）合并，持有40.3亿雷亚尔的房地产资产，其中38.15亿雷亚尔为REITs——从该银行的客户处募集了4亿雷亚尔，用于构建一只REIT，该REIT将购买房地产和信贷基金的股份。优先股的收益率为IPCA（巴西通胀指数）加9%。

据 Tivio 房地产主管 Adriano Mantesso 称，房地产投资基金 (FII) 为投资者提供的保障，使得该资产管理公司正在考虑的“机会主义投资”成为可能。

曼特索表示：“我们看到了一个投资良机，当时这些股票的交易价格极具吸引力，被低估了。随着利率再次下降，这些股票往往会升值，从而带来足够的收益，使这种次级股对那些寻求资本收益的人来说极具吸引力。”

警告

正如任何新产品都能引起人们的兴奋一样，管理者强调，必须仔细审视所提供的产品或服务。

一位接受NeoFeed采访的专业人士（要求匿名）警告说，次级股份的存在并不意味着该基金没有风险。

“投资者最终不会关注信用等级、期限和久期。他相信20%的次级抵押权可以抵御任何冲击，”这位消息人士说。

他指出，有些基金资产规模很小。例如，专注于特定区域的房地产基金，一旦出现结构性问题，就没有次级偿付机制来减轻损失。因此，他认为这类基金不应与FIDC（信贷权利投资基金）相提并论。

“在FIDC（信用权益投资基金）中，有数百万笔信贷，需要进行统计工作来监测违约率，而且其中许多信贷都是短期的。FIDC的结构依赖于多元化和波动性，”该消息人士表示。“对于FII（房地产投资基金）而言，这种多级结构的目的是消除波动性。在初期阶段，这些基金的包装更侧重于销售。”

Daycoval Asset 的 Fass 表示，必须关注次级债券的级别以及需要出售获利的资产的质量。此外，还必须理解，优先债券并非纯粹的固定收益产品。“如果一切顺利，它看起来像固定收益产品。但如果出现问题，则可能导致许多人意识不到的损失，”他说道。