Patria Investimentos ha lanzado una oferta inicial de R$ 500 millones para un fondo de crédito destinado a financiar proyectos de desarrollo inmobiliario en medio de una escasez de capital en el mercado.
La primera emisión del Fondo de Inversión Inmobiliaria Patria Crédito Multiestratégia CDI (MCDI) prevé la emisión inicial de 5 millones de unidades a un precio unitario de R$ 100.
La oferta podría incrementarse hasta en un 25%, con la emisión de 1,25 millones de unidades adicionales, lo que elevaría el importe total a R$ 625 millones, según el folleto informativo de la operación.
En declaraciones a NeoFeed , Rodrigo Abbud, socio y director del área inmobiliaria de Patria en Brasil, afirmó que el fondo se lanza con la misma estrategia crediticia que MVBI, un vehículo creado por la firma en colaboración con EQI , que actualmente cuenta con un patrimonio neto de 352 millones de reales y registra una rentabilidad anualizada total del 15,6% anual.
El éxito del primer vehículo llevó a EQI y a Patria a considerar la creación de un nuevo fondo, dadas las complejidades de la emisión de nuevas acciones de MVBI.
“MVBI es un fondo que creamos hace cinco años con EQI y sus clientes, y tuvo un excelente desempeño”, afirma Abbud. “Realizar una nueva oferta del fondo presentaba cierta complejidad, ya que quienes invirtieron anteriormente verían diluida su participación. EQI propuso simplificarlo todo y crear un nuevo vehículo de inversión”, explica Abbud.
MCDI tiene previsto invertir en préstamos hipotecarios, principalmente en CDI más [una tasa/valor específico]. Además de generar ingresos recurrentes, busca reducir la volatilidad y preservar el capital. En su folleto informativo, Patria indica que la rentabilidad proyectada es del 17% anual, neta de impuestos, en términos nominales.
El documento también señala que el fondo cuenta con una cartera de inversiones de R$ 480 millones distribuida en 16 activos. El fondo concentrará su exposición en valores vinculados al desarrollo inmobiliario residencial, segmento que representará el 52% del total. Le siguen el inventario residencial (17%), el sector residencial (14%) y los centros comerciales (6%).
Debido a su exposición a la constitución de sociedades, Abbud afirma que el fondo conlleva un riesgo ligeramente mayor, pero subraya que está estructurado para mitigar posibles problemas. Una de las medidas de protección adoptadas es limitar la exposición a un máximo del 10 % de los activos netos por CRI (Certificado de Cuentas por Cobrar Inmobiliarias).
El fondo también adoptará criterios estrictos para la estructuración de las operaciones y la definición de las garantías. Según Abbud, gran parte de esta asignación se estructurará internamente.
«Si analizas el perfil de rentabilidad de este fondo, debes asumir un poco más de riesgo», afirma. «Sigue existiendo el riesgo de ejecución, construcción y desarrollo. Pero esta es una dinámica a la que estamos muy acostumbrados. Siempre hemos invertido en renta variable. Sabemos dónde están los puntos débiles y dónde buscar en lo que respecta al riesgo de construcción».
La idea de realizar una oferta a gran escala surgió de la evaluación de que la reducción de los ahorros y de los recursos del FGTS (fondo brasileño de indemnización por despido) abría espacio para fondos especializados.
La reducción del volumen de recursos de ahorro también ha beneficiado a los REITs: el año pasado, los retiros superaron a los depósitos en 85.600 millones de reales, según el Banco Central (BC), perjudicando una fuente tradicional de financiación de proyectos.
"El capital es relativamente escaso. Por lo tanto, el mercado hipotecario necesita capital. Entendemos que este es un momento excelente para la inversión", afirma Abbud.
Patria gestiona activos por un valor de R$309 mil millones, de los cuales R$38 mil millones corresponden al sector inmobiliario, que incluye más de 30 fondos y mandatos exclusivos. El segmento de crédito gestiona R$12.6 mil millones en REITs (Fondos de Inversión Inmobiliaria).
El folleto informativo indica que las reservas comenzarán el 9 de julio y finalizarán el 18 de diciembre. El MCDI tiene un período de inversión de seis años y dos años adicionales para desinversiones, sin posibilidad de prórroga.
La operación está siendo coordinada por BTG Pactual , que también actúa como administrador del fondo.
