A CIX Capital, que tem a família Zogbi como sócia majoritária, emitiu um bond de US$ 20 milhões para financiar a construção de moradias populares na Califórnia pela incorporadora americana Castellan Real Estate Partners. Essa emissão de dívida é a primeira realizada em 2023 pela empresa de gestão e estruturação de fundos de investimento com foco no segmento imobiliário.
Com 100 cotas de US$ 200 mil, a oferta internacional está aberta para investidores brasileiros de perfil qualificado. O título é emitido na Irlanda, com negociação na bolsa de valores de Viena, e pode ser solicitado aos brokers das corretoras brasileiras.
O prazo de vencimento do ESG Affordable Housing Bond é de dois anos e a rentabilidade é de 11% ao ano, ou seja, o juro americano mais um prêmio de 6% em dólar. O encerramento da oferta acontece em abril. E até o momento a captação está em US$ 10 milhões.
“Estamos em um momento complexo, com risco global e brasileiro na mesa, mas há demanda por bons investimentos de private equity imobiliários para atender a demanda em moeda forte”, diz Carlos Balthazar, CEO e sócio da CIX Capital. “As moradias sociais americanas são um modelo diferente do mercado brasileiro. É inovador porque o risco da operação é o governo dos Estados Unidos.”
O chamado affordable housing é uma moradia para a população americana de baixa renda. Ao contrário do Minha Casa, Minha Vida, que o subsídio do governo brasileiro acontece via crédito tanto para construtora como para a compra do imóvel, nos Estados Unidos o objetivo é o aluguel.
O bond da CIX é um bridge loan. Como o governo aprova o projeto mas não faz a renúncia fiscal antecipadamente, a incorporadora precisa financiar a obra - é essa a ponte que a CIX faz. Somente após as licenças recebidas para a ocupação das moradias ocorre a liberação desse benefício e o crédito pode ser vendido aos grandes bancos.
Estruturar investimentos imobiliários foi o negócio que a família Zogbi montou após a venda da financeira para o Bradesco, em 2004. Em 2005, a Maiz, holding da família, começou a fazer todos os tipos de projeto de desenvolvimento imobiliário, tanto de incorporação como gestão de produtos financeiros. Em 2014, a Maiz dividiu os segmentos e a CIX Capital se concentrou apenas no mercado de capitais.
“Esse negócio existe há 10 anos e a família Zogbi sempre teve um pé no mercado imobiliário”, diz Balthazar, que é sócio minoritário na gestora enquanto a família concentra 85% do capital social. “Avaliamos mais de 1.000 negócios e colocamos um filtro bem restritivo. Tanto no Brasil como no exterior vemos mais oportunidades em parceria do que competição.”
Com R$ 3,5 bilhões sob gestão, a CIX já realizou um total de R$ 7 bilhões em transações de compra e venda de imóveis em 22 cidades do Brasil e dos Estados Unidos, como Nova York, Miami e Austin.
Um exemplo das parcerias fechadas pela CIX é o modelo multifamily (residenciais para renda) com a incorporadora Castellan Real Estate. Há poucas semanas, elas receberam a licença de uso de um prédio de 24 andares na cidade de Nova York, situado entre a Quinta Avenida e a Madison Avenue - bem próximo ao Empire State Building.
Para esse empreendimento, o modelo de investimento foi a criação de club deal por meio de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE). A emissão privada aconteceu entre 2018 e 2019 e captou US$ 63 milhões com 20 investidores brasileiros.
Dos 49 apartamentos, apenas 15 se encaixam nos programas sociais que garante aluguéis para a baixa renda por 40% a 50% do valor médio de mercado. Os demais imóveis podem ser negociados com “preços cheios” (seja para venda ou locação).
A CIX Capital não está sozinha no mercado imobiliário internacional. Desde meados dos anos 2010 as gestoras brasileiras têm direcionado parte dos esforços de alocação em negócios nesse segmento no exterior.
No ano passado, a RBR Asset captou US$ 100 milhões para comprar pequenos prédios, os chamados brownstones, conforme mostrou o NeoFeed. Era o terceiro fundo da gestora de R$ 7 bilhões de ativos nesse formato.
A Urca Capital Partners é outra que montou um veículo específico com participação em oito empreendimentos residenciais em desenvolvimento, em cidades americanas como Milwaukee, Miami e Chicago, e 11 edifícios comerciais no portfólio.
Todas que fazem esse movimento repetem que o mercado internacional é mais maduro e líquido, além da possibilidade do retorno em dólares.
