Engeform Gestão de Recursos y Galapagos Capital han captado R$190 millones para un fondo conjunto enfocado en infraestructura social. Estructurado como FIP-IE —un tipo de inversión exenta de impuesto sobre la renta para personas físicas—, el producto reúne a aproximadamente 100 inversionistas, entre ellos clientes de Galapagos y ejecutivos de Engeform. El fondo será administrado por un comité de inversión integrado por representantes de ambas compañías.

Con el mandato de invertir en proyectos de colaboración público-privada (PPP) en los sectores de educación, salud y vivienda, el fondo ya es un activo en funcionamiento: una participación del 50% en el proyecto PPP de Escuelas de São Paulo, a través de una Entidad de Propósito Especial (SPE) formada con el gestor de activos Kinea , socio en la subasta original ganada conjuntamente con Engeform en 2024.

El proyecto incluye la construcción y el mantenimiento de 17 unidades escolares en 14 municipios. Ocho de las escuelas ya han sido entregadas, y las clases comenzaron en agosto; se prevé que la fase final se adelante. De las nueve escuelas planificadas para 2027, seis deberían estar operativas este año.

La entrega anticipada tiene un efecto directo en los ingresos, que las autoridades públicas comienzan a abonar cuando la escuela está lista para recibir alumnos. Con este flujo de caja previsto, los gestores pretenden financiar la inversión en las unidades aún en construcción o suscribir nuevas concesiones.

El mercado de asociaciones público-privadas registró un año récord en 2025, con 75 subastas en la bolsa B3 y R$ 243.800 millones en inversiones, en comparación con las 64 subastas y R$ 180.000 millones de 2024. En el primer trimestre, la B3 cerró con 18 subastas realizadas y R$ 42.400 millones en transacciones, un aumento de más del 40% en comparación con el mismo período de 2025, cuando el volumen fue de R$ 30.000 millones.

Luciana Improta, directora de gestión de Engeform, afirma que la recaudación de fondos debería ser suficiente para que el fondo invierta en hasta tres proyectos más. «Es posible que con el tiempo contemos con activos menores, pero siempre tendremos gobernanza. El punto clave de la tesis es ser el accionista mayoritario, o el accionista mayoritario dentro de la estructura de gobernanza», afirma.

El fondo ya está negociando su participación en una nueva asociación público-privada (APP) para el sector de la vivienda. Thomas Averbuck, socio y director ejecutivo de capital privado de Galapagos Capital, afirma que la operación implica la posible compra de una empresa que gane una subasta en el sector.

Aún no se puede revelar el objetivo de las negociaciones, pero, según él, existen buenas oportunidades en empresas con dificultades financieras para cumplir con los compromisos de concesión.

Analizaremos ambas opciones: la subasta y, eventualmente, las oportunidades en el mercado secundario, es decir, otros participantes que ya han obtenido concesiones y que, en algún momento, desean deshacerse de ellas. El objetivo es asignar los fondos, por lo que, estratégicamente, tiene sentido que consideremos no solo las nuevas subastas, sino también el mercado secundario.

El fondo es de capital cerrado y tiene un plazo de 15 años. Según los gestores, el objetivo es obtener una rentabilidad equivalente al IPCA (índice de inflación brasileño) más un 15% anual durante ese período.

Para lograr este resultado, la estrategia es de plusvalía: el fondo entra en las concesiones durante la fase de construcción, comienza a recibir ingresos por concesiones en los primeros años de operación y sale vendiendo el activo maduro, cuando el flujo de caja está consolidado y el riesgo operativo se ha reducido.

Los gestores de fondos se centran en proyectos comparables a edificios, como escuelas y viviendas, y evitan activos de gran complejidad operativa. «Al fin y al cabo, hablamos de edificios. Las escuelas no tienen la misma complejidad de ejecución. Es diferente a construir el túnel Santos-Guarujá, que es un proyecto sumamente difícil, o un puente muy largo», compara Averbuck.

Además de la baja complejidad operativa, el proceso de selección considera el riesgo crediticio de la contraparte pública y la solidez de las garantías contractuales; un criterio que, según los directivos, fue decisivo en la elección del proyecto de colaboración público-privada (PPP) de las escuelas de São Paulo y que sigue guiando el análisis de nuevas subastas y operaciones en el mercado secundario.

"Por ejemplo, hubo una subasta en el sur, que era una asociación público-privada municipal. Estudiamos el caso, pero las condiciones de la licitación no nos convencieron en cuanto a la protección y la estructura de garantías. Así que decidimos no participar", afirma Improta.

Ingeniería en interiores

Improta afirma que una de las características distintivas del fondo es la posibilidad de activar, cuando sea conveniente, la estructura de Engeform Engenharia —el brazo del grupo responsable de los proyectos de infraestructura— en la ejecución de sus propios activos.

Esto es lo que sucedió en la APP para escuelas: Engeform Engenharia compitió en el proceso de licitación para la construcción de las 17 unidades y ganó con un BDI (costos indirectos y margen de beneficio) inferior al que practican las empresas constructoras del mercado, renunciando a parte del margen para hacer la inversión más competitiva.

Según la ejecutiva, el modelo ya ha suscitado dudas sobre posibles conflictos de intereses, pero ella argumenta que contar con una empresa constructora interna proporciona mayor seguridad al modelo financiero presentado en las subastas.

"En definitiva, contamos con una constructora propia capaz de ejecutar el proyecto al precio que especificamos para la subasta. Esto nos da mucha tranquilidad, ya que nos asegura que estamos siendo rigurosos en la planificación que realizamos antes de participar en la subasta", afirma.

Este es el segundo fondo estructurado conjuntamente por los dos gestores de activos; ambos ya tienen una asociación en un fondo inmobiliario "boutique", también con Galapagos como socio.

Engeform prefiere buscar un socio para cada área, en lugar de captar capital por su cuenta, para lanzar sus productos al mercado. Esta misma lógica se aplicó en el área de crédito, donde recientemente lanzó un fondo con Occam. Gracias a este modelo, Engeform Gestão ya ha alcanzado los R$ 1.000 millones en activos.

Desde la perspectiva de Galapagos, con más de R$40 mil millones bajo gestión, Averbuck afirma que el interés en los FIP-IE sigue siendo alto, principalmente debido a la exención del impuesto sobre la renta para las personas físicas. "Ha sido un producto muy atractivo para nuestra cartera de clientes, compuesta mayoritariamente por personas físicas, y hemos atraído a socios de alta calidad, como el equipo de Engeform".