Quienes transiten por los barrios de Vila Mariana e Ibirapuera en São Paulo, o por la Avenida Rebouças, se encontrarán con una escena que contrasta marcadamente con las promesas del Plan Maestro de 2014: locales comerciales en las plantas bajas de edificios cerrados y sin actividad. En algunas zonas de la ciudad, ocho de cada diez locales comerciales activos están vacíos.

Un estudio encargado por la Asociación de Comerciantes de São Paulo (ACSP) al estudio Campagner Architecture and Urbanism muestra que entre el 60% y el 80% de las fachadas activas en los Ejes Estructurales Urbanos —manzanas ubicadas a menos de 150 metros a cada lado de los corredores de autobuses— están desocupadas.

En Vila Mariana, la tasa alcanza el 80%. En Ibirapuera, el 70%. En Rebouças, la tasa es la más baja de las tres zonas analizadas: 63%. La mayoría de estas propiedades ni siquiera tienen cartel de "se alquila".

La respuesta del mercado inmobiliario confirma la magnitud del problema. One Innovation, una promotora inmobiliaria de gama media-alta con proyectos en Perdizes, Pinheiros, Itaim y Jardins, decidió reducir a la mitad el tamaño de las fachadas activas en sus nuevas promociones; otras empresas simplemente renunciaron a incluirlas por completo.

Según Alessandro Azzoni, coordinador del consejo de política urbana y medio ambiente de la ACSP, el diagnóstico es que el problema no reside en la demanda de comercios a pie de calle —que de hecho está creciendo— sino en la forma en que se diseñaron estos espacios.

"Muchas empresas constructoras vieron la fachada activa como una forma de ganar superficie, pero no tuvieron en cuenta la idoneidad comercial del espacio", afirma Azzoni.

"Hay tiendas en calles poco aptas para el comercio, en zonas de poco tránsito, y muchos locales se entregaron como naves genéricas, sin especificaciones concretas para la venta al por menor", añade.

En la práctica, muchos promotores incluyeron estas tiendas en el cálculo del Valor Bruto de Ventas (VBS) e intentaron venderlas como parte integral del proyecto residencial. Sin embargo, el sector minorista presenta una dinámica diferente en cuanto a precio, rentabilidad, funcionamiento y evolución.

Un comerciante rara vez compra una propiedad para su propio uso. Un inversor, en cambio, solo paga si prevé una rentabilidad viable. El resultado: el activo se convierte en una pérdida para el comprador.

Para Julia Arruda Botelho, fundadora de la consultora Matchpoint Real Estate, una empresa con 2.700 millones de reales bajo gestión y más de un millón de metros cuadrados administrados, renunciar a la fachada activa podría significar renunciar a ingresos potenciales reales.

"Rendirse es fácil, pero se pierde el beneficio potencial que se podría haber obtenido. En la gran mayoría de los casos, el incentivo que ofrece la ley merece la pena", afirma.

El fundador de Matchpoint argumenta que la fachada activa puede dejar de ser una obligación urbanística mal resuelta y convertirse en un sector comercial vertical, siempre que el comercio minorista se integre en el diseño del proyecto desde el principio.

"Del mismo modo que se necesita un especialista en viviendas cuando se desarrolla un proyecto residencial, si se está desarrollando un proyecto comercial, se necesita un especialista en comercio minorista para determinar el perfil, las especificaciones técnicas y el volumen de ventas previsto", afirma Botelho.

Escaparates activos como negocio

Algunos promotores ya han optado por esta vía y están cosechando resultados que desafían la tendencia. Porte Engenharia y HBR Realty han creado sus propias estructuras para planificar la planta baja comercial antes, durante y después de la entrega de sus proyectos, y están registrando tasas de ocupación de entre el 80 % y el 90 % en estas áreas.

En Porte Engenharia, la estrategia de fachada activa comenzó a considerarse incluso antes de la legislación. La empresa opera en la Zona Este de São Paulo y su principal proyecto emblemático es el Eje Platina, un proyecto de 3,6 kilómetros en Tatuapé, paralelo a la Radial Leste.

Su lógica difiere de la de la mayor parte del mercado. En lugar de analizar cada proyecto de forma aislada, Porte busca construir un nuevo centro urbano que combine zonas residenciales, corporativas, de servicios, comercios a pie de calle, aceras más anchas, zonas verdes y circulación peatonal.

"El Eje Platina es un nuevo centro neurálgico propuesto por una iniciativa privada", afirma Paulo Pierro, director de gestión de activos de la empresa.

La región oriental cuenta con 4,4 millones de habitantes, de los cuales 2,6 millones se desplazan diariamente a trabajar a otras zonas de la ciudad. El proyecto busca crear un centro integrado en el barrio y reducir esta dependencia. En este modelo, las fachadas activas no se conciben como locales comerciales independientes en la planta baja, sino como parte de la estrategia de ocupación de la región.

Porte también modificó la forma en que obtenía valor de estos espacios. En sus primeros proyectos, vendía los contratos de arrendamiento de los locales a inversores. Con el tiempo, se dio cuenta de que al venderlo todo, perdía el control sobre la variedad de productos, los precios y la ocupación.

«En el proceso, aprendimos a madurar y a aumentar nuestro control sobre estos espacios», afirma Pierro. «En el caso de los activos que ya no nos pertenecen porque fueron vendidos, actuamos como consultores. Desde el momento en que nos dimos cuenta de que hacerlo implicaba perder el control, dejamos de vender las fachadas».

En el proyecto Métrica, cuya entrega está prevista para julio, Porte decidió no vender los locales como unidades independientes. En su lugar, incorporó socios que adquieren un porcentaje del inmueble, mientras que el promotor conserva la gestión de la combinación de locales, las ventas y la ocupación. La estrategia consiste en transformar los locales comerciales en una fuente de ingresos recurrentes.

Para Igor Melro, director comercial de Porte, el impacto va más allá de los ingresos directos de la tienda. Un local bien aprovechado aumenta el valor del proyecto, mejora la percepción de los inversores y fortalece la relación a largo plazo con el cliente.

"Desde el punto de vista de la rentabilidad, esta zona tiene mucho sentido para nosotros, porque un cliente satisfecho, que ve un buen retorno de su capital invertido, vuelve a invertir", afirma.

La experiencia también dejó lecciones sobre lo que no funciona. Melro cita casos en los que los inversores aceptaron inquilinos sin la capacidad real de afrontar el alquiler, lo que aumenta el riesgo de desocupación. Otra lección reside en el diseño urbano: en un nuevo proyecto cerca de Radial Leste y la estación de metro Carrão, Porte decidió crear un paseo interior en lugar de concentrar la fachada activa únicamente en la avenida.

«¿Quién quiere caminar por la acera de una avenida con ese volumen de tráfico, ese ruido, esa contaminación y esa velocidad?», dice Melro. «Estos son problemas de diseño que a menudo no se priorizan, pero son esenciales».

Lógica de la plataforma

HBR Realty sigue un camino diferente, pero parte de una premisa similar: las fachadas activas solo funcionan cuando se tratan como un producto comercial. A través de ComVem, una plataforma de comercio de proximidad y conveniencia, la empresa gestiona locales comerciales en plantas bajas de edificios residenciales, corporativos y de uso mixto.

ComVem cuenta con 40 locales en operación y 22 en desarrollo, que suman aproximadamente 110 000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable, equivalente a tres o cuatro grandes centros comerciales, pero distribuidos en más de 60 ubicaciones. La tasa de ocupación ronda el 90 %, en contraste con el promedio reportado por ACSP. Las ventas de los minoristas en la plataforma crecieron más del 37 % en el primer trimestre de 2026 en comparación con el mismo período del año anterior.

Según Alexandre Nakano, director ejecutivo de HBR Realty, estas cifras demuestran que el local comercial activo funciona cuando deja de ser una tienda aislada y comienza a operar como una plataforma de venta minorista de proximidad.

«Más que unidades aisladas, vemos a ComVem como una plataforma escalable de activos urbanos, estructurada bajo una lógica de cartera», afirma Nakano. «La diferencia radica en la combinación de una gestión centralizada, un monitoreo continuo de la demanda local y la capacidad de integrar comodidad, servicios y gastronomía en la vida cotidiana de las personas».

La plataforma reúne cadenas como McDonald's, Starbucks, Oxxo, Drogasil, Kopenhagen y Bacio di Latte, así como operaciones regionales y conceptos gastronómicos.

HBR colabora con promotores inmobiliarios como Helbor, Cyrela y Cury, y afirma que le están ofreciendo la posibilidad de externalizar la gestión de tiendas en proyectos con dificultades de ocupación, que, según las cifras de ACSP, abundan en la ciudad.