任何途经圣保罗维拉马里亚纳和伊比拉普埃拉街区，或雷布萨斯大道附近的人，都会看到与2014年总体规划承诺截然相反的景象：许多建筑底层商铺关门歇业，一片萧条。在城市的某些区域，十家仍在营业的店铺中，有八家空置。

圣保罗商业协会 (ACSP) 委托 Campagner 建筑与城市规划事务所进行的一项研究表明，城市结构轴线（位于公交走廊两侧 150 米范围内的街区）中 60% 至 80% 的活跃立面处于空置状态。

在维拉马里亚纳，这一比例高达80%。在伊比拉普埃拉，这一比例为70%。在雷布萨斯，这一比例在所调查的三个区域中最低，为63%。这些房产大多甚至没有挂“出租”的牌子。

房地产市场的反应证实了问题的严重性。One Innovation是一家中高端房地产开发商，在佩尔迪泽斯、皮涅罗斯、伊泰姆和雅尔丹等地均有项目，该公司决定将其新开发项目中的主动式立面面积减半——而其他公司则干脆完全放弃了设置主动式立面。

据 ACSP 城市政策与环境委员会协调员 Alessandro Azzoni 称，诊断结果显示，问题不在于对街头零售的需求（实际上这种需求正在增长），而在于这些空间的设计方式。

“许多建筑公司将主动式立面视为增加建筑面积的一种方式，但他们没有考虑空间的商业适用性，”阿佐尼说。

他还补充道：“有些店铺位于不适合商业活动的街道上，位于人流量低的地区，而且很多空间都是作为通用大厅交付的，没有针对零售业的具体要求。”

实际上，许多开发商将这些商铺纳入总销售额（GSV）的计算，并试图将其作为住宅项目的自然组成部分进行销售。但零售业在价格、回报、运营和成熟度方面有着不同的发展动态。

店主很少会购买房产自用。而投资者则不同，他们只有在看到可观收益时才会出手。结果就是：房产在买家手中“迅速贬值”。

对于咨询公司 Matchpoint Real Estate 的创始人 Julia Arruda Botelho 来说，放弃活跃的外立面可能意味着放弃真正的潜在收入。该公司管理着 27 亿雷亚尔的资产，管理着超过 100 万平方米的物业。

“放弃很容易，但你会失去原本可以获得的潜在利润。在绝大多数情况下，法律提供的激励措施是值得的，”她说。

Matchpoint 的创始人认为，只要从一开始就将零售融入项目设计中，那么活跃的立面就可以不再是城市规划中一项未妥善解决的义务，而可以成为一个商业垂直领域。

博特略说：“就像开发住宅项目时需要住宅专家一样，开发零售项目时也需要零售专家来确定产品定位、技术规格以及销售量。”

活跃的店面作为一种商业模式

一些开发商已经采取了这种策略，并取得了与传统趋势截然不同的成果。Porte Engenharia 和 HBR Realty 等公司在项目交付前、交付中和交付后都建立了自己的商业底层规划体系，这些区域的入住率达到了 80% 到 90% 左右。

在Porte Engenharia公司，主动式立面策略的考虑甚至早于相关法规的出台。该公司位于圣保罗东区，其主要代表项目是位于塔图阿佩（Tatuapé）的Platina Axis，这是一个与Radial Leste平行的3.6公里长的项目。

这种逻辑与市场上的大多数公司不同。Porte 不是孤立地看待每个项目，而是试图打造一个全新的城市中心，将住宅、办公、服务、街头商业、更宽阔的人行道、景观美化和行人交通流线融为一体。

“Platina Axis 是由私人倡议提出的一个新中心枢纽，”该公司资产管理主管 Paulo Pierro 表示。

东部地区拥有440万居民，其中260万人通勤到城市其他地区工作。该项目旨在打造一个与周边社区紧密相连的中心，从而降低居民的通勤依赖性。在该模式下，活跃的立面并非作为独立的底层商铺，而是作为该地区整体商业布局策略的一部分。

Porte也改变了从这些空间中获取价值的方式。在其早期项目中，它将店铺租赁权出售给投资者。随着时间的推移，它意识到，通过出售所有租赁权，它失去了对产品组合、定价和入住率的控制。

“一路走来，我们学会了如何成熟并加强对这些空间的控制，”皮耶罗说。“对于那些因为出售而不再属于我们的资产，我们担任顾问。但当我们意识到这样做意味着失去控制权时，我们就停止了出售建筑立面。”

在计划于7月交付的Métrica项目中，Porte决定不将商铺作为独立单元出售，而是引入合作伙伴购买部分股权，同时开发商保留对商铺组合、销售和入住率的管理权。此举旨在将活跃的店面转化为持续的收入来源。

对于Porte的商务总监伊戈尔·梅尔罗来说，其影响远不止于店铺的直接收入。一个充分利用的店面能够提升项目的价值，改善投资者的印象，并加强与客户的长期关系。

“从回报的角度来看，这个领域对我们来说很有意义，因为满意的客户如果看到投资资本获得良好的回报，就会再次投资，”他说。

这次经历也让我们吸取了哪些经验教训。梅尔罗举例说，有些投资者接纳了实际上无力支付租金的租户，这增加了房屋空置的风险。另一个教训体现在城市设计上：在靠近Radial Leste和Carrão地铁站的一个新项目中，Porte决定打造一条内部人行通道，而不是仅仅将活跃的立面集中在面向大街的位置。

梅尔罗说：“谁愿意走在人流、噪音、污染和车速都如此之快的街道人行道上？这些设计问题往往被忽视，但它们至关重要。”

平台逻辑

HBR Realty采取了不同的策略，但出发点类似：只有将主动式外立面作为零售产品来运营，才能真正发挥作用。该公司通过ComVem——一个提供近场便利的商业平台——运营住宅、办公和综合用途开发项目中的商业底层空间。

ComVem目前运营着40个项目，另有22个项目正在开发中，总可出租面积约为11万平方米——相当于三到四个大型购物中心，但分布在60多个地点。其入住率约为90%，远高于ACSP报告的平均水平。2026年第一季度，平台上零售商的销售额同比增长超过37%。

据 HBR Realty 首席执行官 Alexandre Nakano 称，这些数字表明，当活跃的店面不再是孤立的商店，而是开始作为邻近零售平台运营时，它就能发挥作用。

“我们认为ComVem不仅仅是孤立的单元，而是一个可扩展的城市资产平台，其结构遵循投资组合逻辑，”中野说道。“区别在于集中管理、持续监测本地需求以及将便利设施、服务和美食融入人们日常生活的能力。”

该平台汇集了麦当劳、星巴克、Oxxo便利店、Drogasil便利店、哥本哈根便利店和Bacio di Latte等连锁店，以及区域性企业和美食概念。

HBR 与 Helbor、Cyrela 和 Cury 等开发商合作，并表示有人联系它，希望将其外包给那些入住率低的开发项目中的商店管理——根据 ACSP 的数据，这种情况在城市中很常见。