En un entorno de altas tasas de interés, crecimiento económico moderado e incertidumbres globales, el mercado brasileño de almacenes logísticos sigue su propia lógica.

Si bien los sectores más sensibles al crédito se ralentizan, los parques industriales y logísticos mantienen altas tasas de absorción, tasas de desocupación decrecientes y alquileres en constante aumento.

Detrás de esta desconexión se esconde un factor cada vez más dominante: el auge del comercio electrónico, impulsado principalmente por Mercado Libre.

Un estudio de Newmark, obtenido en exclusiva por NeoFeed , revela que la compañía ya ocupa aproximadamente 1,8 millones de metros cuadrados (m²) en São Paulo, liderando cómodamente el ranking de los mayores inquilinos del sector. Le siguen Amazon, Shopee y DHL, todas ellas en expansión.

De una superficie bruta alquilable (SBA) estimada en poco menos de 18 millones de m² en São Paulo, Mercado Livre ocupa el 9%. Y la compañía, liderada por Fernando Yunes, mantiene su interés por nuevas áreas: en la segunda quincena de marzo anunció una inversión de R$ 57 mil millones en su operación brasileña para 2026.

Una de las novedades más comentadas en el mercado inmobiliario es la ocupación de la sede de Avon en el sur de São Paulo. La empresa de cosméticos está trasladando sus operaciones al interior del estado, y el inmueble, adquirido por la firma de inversión Goodman, se está transformando en un centro logístico.

La ubicación, cerca de Interlagos, es una zona estratégica para abastecer a toda la región sur de São Paulo. Según se informa, la empresa australiana, especializada en la adquisición, desarrollo y gestión de propiedades industriales y espacios logísticos de alta calidad, ya ha firmado un contrato con Mercado Livre.

Al mismo tiempo, el mapa logístico brasileño comienza a rediseñarse más allá de las fronteras de São Paulo; el estado aún concentra alrededor del 50% del mercado nacional de almacenes.

Las empresas de comercio electrónico y los operadores logísticos están expandiendo su presencia en otras regiones. El noreste está experimentando un notable crecimiento, con una expansión significativa en torno a las principales capitales. El centro-oeste, especialmente Goiânia y Brasilia, también registra un crecimiento acelerado.

Vitória se perfila como un polo estratégico, impulsado por su infraestructura portuaria y la consolidación de un importante centro de consumo. Y el sur de Minas Gerais, en la frontera con São Paulo, atiende simultáneamente los mercados de Minas Gerais y São Paulo.

De un total de 42 millones de m² de almacenes logísticos ocupados en Brasil, Mercado Livre representa aproximadamente 3 millones de m² (o el 7% del total).

En Bahía y Minas Gerais, el comercio electrónico ocupa más de 200.000 m², lo que corresponde al 15% y al 7%, respectivamente, del espacio ocupado. Los estados de Rio Grande do Sul, Paraná, Espírito Santo y Ceará presentan el menor porcentaje de espacio ocupado (2%), superados únicamente por Amazonas (1%), según el estudio de Newmark.

"El principal motor sigue siendo el comercio electrónico, y especialmente Mercado Libre, que está experimentando un crecimiento muy agresivo", afirma Mariana Hanania, directora de investigación e inteligencia de mercado de Newmark.

"Para entregar más rápido, necesitan estar más cerca de los mercados de consumo. No solo en la región sureste. La expansión se está produciendo en todo Brasil", añade.

Se prevé que esta tendencia de expansión geográfica cobre impulso en los próximos años, a medida que el comercio electrónico aumente su cuota de mercado en el sector minorista, que actualmente ronda el 10% en Brasil.

Ocupación acelerada

La presencia de actores como Mercado Livre ayuda a explicar por qué el sector comenzó 2026 a un ritmo acelerado. Según datos de Newmark, la absorción neta en São Paulo alcanzó los 500.000 m² en el primer trimestre, un volumen seis veces superior al registrado en el mismo período de 2025 y que, por sí solo, ya representa más de un tercio de la absorción total del año pasado.

Un estudio realizado por RealtyCorp Analytics —otro estudio obtenido en exclusiva por NeoFeed— indica una absorción de 366.000 m² en el mismo periodo, lo que refuerza la misma tendencia de fuerte demanda.

La diferencia entre los datos radica en que Newmark considera exclusivamente parques logísticos de alta gama (clases AAA, AA y A) en el estado de São Paulo, mientras que RealtyCorp adopta un alcance más amplio, que incluye activos de diferentes estándares.

Pero el protagonismo de una sola marca no refleja la realidad de la expansión de los almacenes logísticos. Los indicadores operativos muestran un sector presionado por la demanda desde todos los frentes.

La tasa de desocupación en São Paulo cayó al 6,4%, el nivel más bajo de la serie histórica, según Newmark, en comparación con el 8,1% del trimestre anterior. Según datos de RealtyCorp Analytics, que utiliza una metodología y un tamaño de muestra diferentes, la tasa de desocupación disminuyó del 7,35% al mismo 6,4% durante el período.

En ocho de las principales regiones analizadas por Newmark, la disponibilidad ya está por debajo del promedio estatal, una clara señal de escasez relativa, especialmente en activos de mayor calidad.

Los precios siguen en tendencia alcista. El precio medio de alquiler alcanzó los R$ 33,1 por m² al mes, un 3% más que el trimestre anterior y un 15% más en los últimos 12 meses, según Newmark.

En las zonas de alta demanda de la capital (especialmente en un radio de 30 km del centro de la ciudad), los precios ya superan los R$ 40 por metro cuadrado, llegando incluso a sobrepasar las tarifas que se cobran en las oficinas corporativas de categoría terciaria.

«La tasa de desocupación se encuentra en su nivel más bajo de la serie histórica, y la demanda sigue superando la oferta de nuevos almacenes. Esto mantiene el aumento de precios y exige una planificación estratégica por parte de las empresas», afirma Marcos Alves, CEO de RealtyCorp.

Esta combinación de bajas tasas de desocupación, precios altos y alta absorción normalmente indicaría un mercado cercano a la saturación. Pero ese no es el caso.

Esto tiene una explicación. Brasil sigue siendo un mercado poco desarrollado en logística. Actualmente, el país cuenta con aproximadamente 0,7 m² de espacio de almacenamiento por habitante. En Estados Unidos, esta proporción supera los 4 m².

Esta diferencia revela un importante potencial de expansión y ayuda a comprender por qué el sector crece incluso ante condiciones macroeconómicas adversas.

Un estudio de Newmark indica que hay aproximadamente 3,6 millones de m² en construcción en Brasil, de los cuales cerca de 1,5 millones se encuentran solo en São Paulo, con entregas programadas hasta 2026. La actividad de construcción representa el 7,88% del total de viviendas en el estado, un nivel inferior al observado hace cinco años, según datos de RealtyCorp.

Hace cinco años, la actividad de construcción superaba la absorción anual neta, lo que significa que el mercado ofrecía más espacio del que absorbía. Hoy, la situación se ha invertido. La absorción ya ha representado más del 9 % del inventario en los últimos cuatro trimestres, mientras que la construcción no logra seguir este ritmo.

"Tomamos los datos y comparamos lo que se estaba construyendo y lo que estaba ocupado hace cinco años, e hicimos el mismo cálculo ahora", dice Alves.

"Antes, entregábamos más de lo que consumíamos. Hoy, consumimos más de lo que se construye. Las cifras se han invertido, y esto apunta a una escasez aún mayor en el futuro", añade.

Gran parte de los proyectos se concentran en los principales polos logísticos del estado. Cajamar, Guarulhos y la región ABCDM (que comprende siete municipios de São Paulo: Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, Diadema, Mauá, Ribeirão Pires y Rio Grande da Serra) son áreas que combinan proximidad a la capital y acceso a infraestructura de transporte.

Según Hanania, una tendencia recurrente es la expansión dentro de los condominios ya existentes. Este tipo de demanda inmediata es la que ha mantenido la actividad de construcción a un ritmo acelerado. "El inquilino que ya vive allí se pone en contacto con el promotor y le dice: 'Necesito más unidades'", explica.

En el mercado se debate sobre el potencial de crecimiento del inventario en los próximos cinco años. Algunas proyecciones sugieren que el volumen total se duplicará.

Alves es más conservador, pero igualmente categórico. "Apuesto a que crecerá un 50%. Pero todos coinciden en que crecerá mucho. La cuestión es cuánto."