Una crisis sin precedentes en uno de los principales fondos de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés) que cotizan en bolsa ha sacudido el mercado inmobiliario.
La Cartesia Recebíveis Imobiliários FII (CACR11), que cotiza en el índice IFIX y es conocida por su alta rentabilidad por dividendo —que alcanzó alrededor del 40% en los últimos 12 meses—, ha acumulado una depreciación de casi el 60% desde finales de abril, cuando anunció la suspensión de los dividendos.
La pérdida de valor de mercado fue de R$ 230 millones, absorbida por los más de 26.500 inversionistas que poseían acciones del fondo a principios de mayo. La justificación dada por la gestora de activos , Cartesia Capital, para suspender las distribuciones a los accionistas fue la "prolongada frustración de los flujos de efectivo" en los proyectos de la cartera.
El incumplimiento más significativo detectado por el administrador de activos involucra el Certificado de Crédito Inmobiliario (CRI) de Helvetia, una operación con un saldo pendiente de R$ 58,9 millones. El CRI, cuyo deudor es Helvetia 5 Administradora de Imóveis, está vinculado a Helvetia Le Jardin, un desarrollo horizontal de alta gama en Indaiatuba, en el interior del estado de São Paulo.
CRI entró oficialmente en impago esta semana después de que Helvetia 5 no realizara los pagos de la nota comercial programados para el 22 de mayo de 2026. Sin embargo, los problemas que rodean a la operación son de larga data, y se han emitido varias exenciones para evitar el vencimiento anticipado de la deuda desde julio de 2023.
Los documentos obtenidos por NeoFeed confirman este historial. Las primeras filtraciones se debieron a la falta de estados financieros auditados de Helvetia 5.
Posteriormente, el problema se amplió para incluir el incumplimiento de los objetivos de ventas y problemas de flujo de caja operativo: en octubre de 2023, se transfirieron R$ 1 millón del fondo de construcción al fondo de reserva para pagar los intereses de los CRI (Certificados de Cuentas por Cobrar Inmobiliarias), "dada la falta de flujo de caja entrante", según consta en el documento.
En los años siguientes, se fue acumulando la documentación pendiente de la transacción. En su informe anual de 2025, Oliveira Trust , el agente fiduciario de los CRI de Helvetia, informó que no había recibido pruebas de la asignación de los fondos previstos en la transacción desde 2023.
Según los documentos del CRI, Helvetia 5 debía presentar cada seis meses una prueba de la asignación de recursos, que incluía un informe detallado sobre el uso de los fondos, un informe de medición, un informe de obras y un cronograma físico-financiero.
Según el administrador concursal, tampoco se habían entregado los estados financieros auditados de Helvetia 5 correspondientes a los periodos 2022 a 2025, así como los balances de los administradores concursales TAREF y Vila Nova Conceição.
Según fuentes cercanas a la operación, tal como informa NeoFeed , la construcción del proyecto Helvetia Le Jardin se detuvo en septiembre del año pasado debido a la falta de pago a SteelCorp , la constructora contratada para ejecutar el proyecto. Según la fuente, los retrasos en los pagos comenzaron entre junio y agosto del año pasado.
El proyecto completo contemplaba la construcción de 48 viviendas, pero solo se construyeron 12, y una de las fases del proyecto, Bougainville, aún se encontraba en la fase de aprobación en el Ayuntamiento de Indaiatuba, según los documentos de seguimiento mensuales de las Oficinas de Registro de la Propiedad (CRI).
Los documentos de la transacción muestran que el CRI (Certificado de Cuentas por Cobrar Inmobiliarias) tenía pagos de intereses mensuales y una amortización indicativa del 0,5% mensual del saldo pendiente, además de un mecanismo mínimo de barrido de efectivo de R$ 500.000 si el fondo de construcción superaba el 105% del saldo pendiente de las obras a realizar.
En marzo de 2026, el informe de seguimiento del CRI registró cobros de R$ 886.900 del deudor y pagos por el mismo monto a los tenedores de bonos, que comprendían R$ 581.500 en intereses y R$ 305.400 en amortización del capital. Sin embargo, el saldo pendiente actualizado seguía ascendiendo a R$ 61,6 millones, y el fondo de reserva parecía ser cero, por debajo del mínimo requerido de R$ 1,744 millones.
Aunque la operación había mostrado signos de estrés durante años, la gravedad del problema solo se hizo evidente para los accionistas de CACR11 a finales de abril, cuando Cartesia suspendió el reparto de dividendos.
Hasta entonces, la empresa gestora había tratado a Helvetia en sus informes de gestión como una operación bajo supervisión, basada en la expectativa de ventas masivas de unidades de Helvetia Le Jardin a un inversor institucional.
En los informes de 2025 y principios de 2026, la venta a inversores institucionales seguía apareciendo como una solución en negociación; inicialmente se esperaba que se completara en el cuarto trimestre de 2025, luego en el primer trimestre de 2026 y, finalmente, en el segundo trimestre.
Fue solo en el informe de abril cuando el gerente afirmó que la estrategia de venta de las propiedades "no se materializó" y vinculó la suspensión de dividendos a la "prolongada frustración de las entradas de efectivo" en los proyectos de la cartera.
Las negociaciones
Cartesia nunca reveló la identidad del inversor institucional detrás de la posible compra de las propiedades. Sin embargo, fuentes consultadas por NeoFeed y documentos obtenidos por el medio de comunicación señalan a Nest Eagle FII, gestionado por Nest Asset, como el inversor institucional que participó en las negociaciones.
Nest Eagle es una empresa dedicada a la compra de inmuebles de lujo para obtener ingresos por alquiler y fue objeto de escrutinio por parte de los tribunales de cuentas y la Fiscalía el año pasado tras recibir inversiones de fondos públicos de pensiones ( RPPS ). Sus mayores aportaciones procedían de RioPrevidência , el fondo de pensiones estatal de Río de Janeiro, y de los RPPS de São Roque y Cajamar.
La misma investigación reveló que, en febrero de 2025, los accionistas de Nest Eagle aprobaron la adquisición de propiedades con posibles conflictos de interés en una reunión.
Entre estas propiedades figuraba la autorización para adquirir hasta 20 viviendas en la urbanización Jardin D'L'Helvetia, la misma vinculada a CRI Helvetia y que tenía a SteelCorp, relacionada con un antiguo socio de Nest Asset, como empresa constructora contratada.
Sin embargo, la compra de las propiedades dependía de factores que no se materializaron, entre ellos, un nivel de recaudación de fondos considerado satisfactorio.
CACR11, que ya tenía deuda vinculada al proyecto, informó en su informe de gestión de julio de 2025 del inicio de las negociaciones para la venta masiva de propiedades.
Nest Eagle ya había recaudado R$157,8 millones en su primera oferta —casi en su totalidad destinados a los RPPS (fondos de pensiones brasileños)— y tenía una segunda oferta en marcha cuando Cartesia comenzó a mencionar la negociación de Helvetia Le Jardin con un inversor institucional. El plan, en esta ocasión, era recaudar hasta R$360,2 millones para Nest Eagle.
Sin embargo, en ese mismo mes de julio, las inversiones realizadas por los RPPS (Regímenes Propios de Previdência Social - Sistemas Públicos de Pensiones) en la primera oferta del fondo comenzaron a ser cuestionadas por la Fiscalía de Cuentas de São Paulo, siendo el primer caso el que involucró a los RPPS de São Roque. En septiembre, los RPPS de Cajamar, que ya habían invertido R$ 25 millones en la segunda oferta de Nest Eagle, también comenzaron a ser cuestionados por la MPC-SP (Fiscalía de Cuentas de São Paulo).
La segunda oferta de Nest Eagle finalizó el 8 de octubre, recaudando solo R$ 28,9 millones, en comparación con los R$ 360,2 millones proyectados inicialmente.
Incluso después de que Nest Eagle confirmara la baja recaudación de fondos de la segunda oferta, Cartesia reafirmó en su informe de gestión de octubre que la promotora estaba "en negociaciones directas con un inversor institucional para la venta masiva de las unidades de inventario del proyecto" y que esperaba concluir las negociaciones en el cuarto trimestre.
«Por este motivo, se redujo el ritmo de construcción para centrarse en la zona de ocio e infraestructuras, ya que una venta de este tipo requeriría ciertas adaptaciones por parte del comprador», declaró el gerente. Sin embargo, según una fuente cercana a la operación, SteelCorp ya se ha retirado del proyecto.
El informe también indicaba que "las ventas del proyecto se detuvieron en el 23%, en una decisión estratégica que consideró esperar a la finalización de la Fase 1 para vender las unidades listas para habitar, que tienen un mayor valor de mercado".
Nest Eagle, que ya se encontraba bajo la lupa de los organismos reguladores, sometió en noviembre a votación de sus accionistas la compra de hasta 20 propiedades en Helvetia Le Jardin, una operación que presentaba posibles conflictos de interés; una compra que ya había sido aprobada en febrero. Sin embargo, en esta ocasión, el 64,18% de los accionistas votó en contra de la transacción.
Aun así, en informes posteriores, Cartesia siguió considerando la venta al inversor institucional como una negociación en curso. En noviembre y diciembre, la fecha prevista para la finalización de las negociaciones se pospuso hasta el primer trimestre de 2026. En febrero, el plazo se adelantó al segundo trimestre.
El punto de inflexión se produjo en el informe de abril, cuando, al explicar la suspensión de dividendos, la gestora de activos citó la "inercia de las partes corporativas involucradas en el CRI de Helvetia" para resolver el rumbo del proyecto, "originalmente concebido para la adquisición de propiedades por un fondo de inversión centrado en el arrendamiento de propiedades de alta gama".
El informe que confirmaba el fin de las negociaciones se publicó únicamente después de la rescisión del contrato de consultoría inmobiliaria entre Nest Eagle y Viracondo Holding e Investimentos, el 14 de abril de 2026.
Los propios documentos de CRI Helvetia también vinculan a Viracondo y Nest con la estructura de la operación.
Según los contratos, las notificaciones dirigidas a Helvetia 5 Administradora de Imóveis, deudora del CRI (Certificado de Créditos Inmobiliarios), debían enviarse a arthur@viracondo.com.br, con copia a imobiliario@nestam.com.br, direcciones de correo electrónico pertenecientes a los dominios de Viracondo y Nest Asset, respectivamente. La persona responsable de recibir las notificaciones, según la documentación, era Arthur Gaz, director de operaciones de Viracondo.
La misma dirección e información de contacto de Viracondo aparecen en las notificaciones dirigidas a TAREF y Vila Nova Conceição, socios de Helvetia 5 y fideicomisarios de las acciones entregadas como garantía en el CRI.
La oferta de SteelCorp
Aunque Cartesia solo informó del fin de las negociaciones para la venta masiva a inversores institucionales en su informe de abril, fuentes cercanas a la operación afirman que las conversaciones ya habían concluido a finales del año pasado.
Ante la ausencia de la salida institucional prevista, SteelCorp comenzó a negociar la posible compra de la empresa conjunta para intentar reducir las pérdidas de la operación. Sin embargo, una de las condiciones implicaba la compra con descuento de los CRI (Certificados de Cuentas por Cobrar Inmobiliarias) que poseía Cartesia.
Según fuentes consultadas por NeoFeed , las negociaciones duraron aproximadamente dos meses y concluyeron hace unos 40 días, luego de que SteelCorp y Cartesia no lograran llegar a un acuerdo sobre el descuento de la deuda. Cartesia no informó en ningún momento a sus accionistas sobre la existencia de dichas negociaciones.
Al ser contactadas para obtener comentarios, SteelCorp, Cartesia y Nest no respondieron a las solicitudes de entrevistas.
