Empresa de galpões logísticos, a Log tem um plano agressivo de entregar 2,5 milhões de metros quadrados de área bruta locável (ABL) até 2028. Ambiciosa, a meta traz um desafio da mesma proporção. Mas o grupo entende que atingiu o ritmo ideal para cumprir, sem sobressaltos, essa agenda.
Essa percepção encontra uma justificativa nos indicadores do balanço do segundo trimestre de 2024 da companhia controlada pela família Menin, que acabam de ser divulgados. O principal deles, os 114,5 mil metros quadrados de ABL produzidos pela operação entre abril e junho.
Além de um crescimento de 58,1% na comparação com o número reportado em igual período, um ano antes, e de 23,4% sobre o primeiro trimestre de 2024, o volume representa um recorde na história da log. E mostra que a empresa está apertando o passo para ampliar seu território.
“Nós alcançamos um novo patamar, de uma velocidade de cruzeiro de 500 mil metros quadrados de ABL por ano. Isso já está posto e vai ser a nossa referência daqui para frente”, diz Sergio Fischer, CEO da Log, ao NeoFeed. “E esse novo patamar construtivo já começa a se refletir no nosso balanço.”
Um dos pontos que, segundo Fischer, traduzem esse novo estágio é o lucro líquido da operação. No segundo trimestre, a Log reportou um salto ano contra ano de 108,8% na última linha do balanço, para R$ 91,8 milhões.
No período, o Ebitda cresceu 100%, para R$ 140,8 milhões, enquanto as despesas operacionais recuaram 39,3%, para R$ 62,6 milhões. Já o Capex foi de R$ 219,9 milhões, o que representou uma alta de 61,4%.
A dívida líquida, por sua vez, teve uma ligeira queda de 0,6%, para R$ 1,16 bilhão, Enquanto a alavancagem, medida pela relação dívida líquida/Ebitda, foi de 1,5 vezes entre abril e junho, contra 2 vezes um ano antes.
“Em 2023, com o cenário macro mais desafiador, entregamos menos ABL para equalizar o balanço”, afirma Fischer. “Agora, todas as engrenagens estão rodando muito azeitadas, do landbank à gestão dos projetos. E, daqui para frente, as entregas de ABL vão ser muito mais fortes e relevantes.”
Com esse horizonte mais robusto de projetos, a empresa prevê a recuperação em um indicador que registrou queda no trimestre, a receita líquida, que ficou em R$ 53,4 milhões, uma retração anual de 7%, o que foi atribuído particularmente ao ritmo forte de venda de ativos no último ano.
A partir do novo plano, a projeção é de crescimento anual composto entre 20% e 25% da receita líquida entre 2024 e 2028. Já o lucro bruto previsto com a entrega de todos os projetos nesse intervalo está na faixa de R$ 1,8 bilhão a R$ 2 bilhões.
Dentro de casa
A Log já tem “dentro de casa”, em seu landbank, 40% do volume total de metros quadrados de ABL previstos para serem incorporados ao seu portfólio até 2028. A expansão seguirá tendo como um de seus pontos de partida as demandas vindas de sua carteira de 188 clientes e 234 contratos ativos.
Nessa frente, a empresa vai reforçar a presença em 22 praças em que já atua, todas elas com uma população superior a um milhão de habitantes. Para esse ano, o Nordeste vai concentrar entre 40% e 50% dos projetos, em capitais como Salvador, Fortaleza, Recife, Natal, João Pessoa e Maceió.
Já a partir da segunda fase da expansão, a partir de 2025, a região Sudeste concentrará a maior parte dos novos ativos, com 40% dos projetos. O Nordeste, por sua vez, terá cerca de 30% e o restante será dividido nas demais regiões do País.
Essa tese encontra fôlego em outra ponta: a locação. No segundo trimestre, a Log entregou 63,4 mil metros quadrados de ABL, com uma pré-locação de 79%, um Yield on Cost (YoC) – por quanto se aluga uma unidade frente ao seu custo – de 13% e um tíquete médio de R$ 25,90 por metro quadrado de ABL.
“Estamos batendo recorde no YoC e, uma vez que entregamos ativos com maior retorno, nós temos conseguido vendê-los a um cap rate cada vez mais positivo, próximo de 8%”, diz Fischer. “E com uma margem bruta que, nesse ano, está acima de 40%, contra um patamar de 30% no ano passado.”
A partir da evolução desses dados em sua estratégia de reciclagem de ativos, que está diretamente atrelada ao financiamento do seu plano de expansão, a Log também segue com apetite para a venda de novos galpões.
Com o plano de investir entre R$ 850 milhões e R$ 900 milhões em 2024 e R$ 3,5 bilhões de 2025 a 2028, a Log soma R$ 764,5 em venda de ativos nesse ano. A última delas, do Log Goiânia I, ao Pátria Log, foi submetida à aprovação do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) nesta semana.
“Nós temos liquidez, temos demanda e fizemos essas vendas para três bolsos distintos, todas com margens acima de 40%”, afirma o CEO. “Temos sempre conversas em andamento e, de certa maneira, estamos conseguindo escolher onde vamos vender e a que preço.”
Ainda no campo da escolha, a Log não descarta fazer novos movimentos de recompra de ações, diante da avaliação de que os papéis da companhia estão sendo negociados com um desconto de 40%. Em particular, pela pressão exercida por questões macro, como a indefinição sobre a taxa básica de juros.
O último programa de recompra da Log foi lançado no início de julho, para a aquisição de até 5,5 milhões de ações em circulação, cerca de 5,4% do total de papéis emitidos da companhia. Na ocasião, a empresa também anunciou o cancelamento de 5 milhões de ações ordinárias mantidas em tesouraria.
“Vamos continuar fazendo esses movimentos de recompra se esse gap da ação estiver pesado dessa forma”, observa Fischer. “E vamos financiar essas recompras, se for preciso seguir esse caminho, com uma reciclagem adicional de ativos.”
As ações da Log fecharam o pregão de hoje na B3 cotadas a R$ 22,09, alta de 1,61%. No ano, os papéis têm uma desvalorização de 3,11% e a empresa está avaliada em R$ 2,04 bilhões.
