Lançada no fim de 2022, a JHSF Capital foi o cartão de visitas de Augusto Martins na JHSF, grupo de real estate avaliado em R$ 2,9 bilhões e dono de ativos e marcas voltadas à alta renda como Shopping Cidade Jardim, Fazenda Boa Vista e Fasano.
Após mais de 20 anos no Banco Alfa, Martins foi o escolhido para liderar a gestora, um dos braços da tese da JHSF para ir além da incorporação, em direção a negócios de receita recorrente. O que estendeu seus tentáculos em espaços como shoppings, hotéis, restaurantes, um aeroporto e até mesmo clubes de surfe.
No início de 2024, Martins assumiu o comando desse leme, quando foi nomeado CEO do grupo. E, como parte da sua agenda no novo posto, a JHSF Capital é justamente um dos destinos da próxima onda de investimentos e prioridades no horizonte da holding.
“A JHSF já tem R$ 1,7 bilhão de ativos sob gestão e a expectativa é alcançar R$ 5 bilhões no curto prazo”, diz Martins, ao NeoFeed.
Ele cita um dos próximos passos para atingir essa meta: “Nós vamos trazer um fundo para investidores no nosso braço de locação, que vai ser o primeira na nossa vertical de renda”.
A JHSF também está conectada com os planos de outros elos desse ecossistema que está sendo erguido pelo grupo. A área foi, por exemplo, a porta de entrada para uma parceria firmada em março deste ano com a 1686 Partners, gestora de private equity criada por David Wertheimer, um dos herdeiros da Chanel.
Além de um fundo focado em marcas de luxo no Brasil e na América Latina, o acordo contempla a possibilidade de a JHSF desenvolver operações do portfólio da 1686 Partners com exclusividade na região. Assim como abre caminho para que marcas locais façam o caminho inverso.
A JHSF Capital também atuou como advisor nas vendas de fatias em cinco shoppings da JHSF no segundo trimestre de 2024, por cerca de R$ 552 milhões. E que, somadas a uma emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) de R$ 700 milhões, reforçaram a estrutura de capital do grupo no período.
“Essa estratégia trouxe e vai trazer recursos para seguirmos aportando nos projetos que temos pela frente”, afirma Martins. “E temos planos de expansão em todas as verticais de renda recorrente.”
Além do caixa reforçado, os números do segundo trimestre da JHSF, divulgados na última quarta-feira, 14 de agosto, fundamentam e sustentam esse apetite da companhia. Nesse intervalo, o grupo reportou um lucro líquido consolidado de R$ 168,8 milhões, alta de 59,5% sobre igual período, um ano antes.
O Ebitda ajustado entre abril e junho foi de R$ 202,7 milhões, um desempenho 26,7% superior sobre o segundo trimestre de 2023. Já a alavancagem, medida pela relação dívida líquida/Ebitda ajustado, ficou em 1,56 vez, contra 1,63 vez, há um ano.
A receita líquida, por sua vez, cresceu 1,8%, para R$ 396,4 milhões. Na contramão desse avanço mais tímido, a receita líquida dos negócios de renda recorrente, foi de R$ 284,2 milhões, uma expansão anual de 24,8%. Enquanto o lucro líquido no segmento teve um salto de 414,5%, para R$ 78,8 milhões.
Nesses negócios, a receita de locação residencial e clubes, por exemplo, cresceu 169,1%, para R$ 18,8 milhões. A de shoppings, 33,8%, para R$ 82,8 milhões, e a de aeroporto ficou em R$ 44 milhões, alta de 64,4%.
Na quinta-feira, 15 de março, o primeiro pregão após a divulgação do balanço, as ações da JHSF fecharam o dia com alta de 1,90%, negociadas a R$ 4,30. No ano, os papéis acumulam queda de 22,8%.
Na entrevista ao NeoFeed, Martins detalha as principais entregas e investimentos no radar da JHSF, em todas as verticais de renda recorrente, além de falar das perspectivas para a incorporação, o negócio tradicional do grupo, nesse pacote. Confira:
O que o balanço do segundo trimestre diz sobre o momento e, principalmente, o futuro da JHSF?
Esse balanço mostra de forma relevante, contundente e expressiva a representatividade dos negócios de renda recorrente, com mais de 50% da nossa geração de caixa já vindo dessas verticais. E vamos imprimir cada vez mais força para chegar a dois terços. Todas essas unidades tiveram crescimento em volume e em margem, o que é incomum. Ao mesmo tempo, nós endereçamos outros pontos importantes, como a nossa estrutura de capital.
Nessa direção, o grupo captou R$ 700 milhões com CRIs no período. Há planos de novas emissões?
Essa foi a maior emissão de CRIs que já fizemos, com uma demanda de mais de duas vezes a oferta. Estamos analisando uma nova emissão e olhando não mais os vencimentos de 2024, mas já antecipando os vencimentos de 2025 para buscar um custo melhor de capital e alongar ainda mais o duration da carteira, que já é longo, acima de cinco anos.
A JHSF também foi bastante ativa em M&As na vertical de shoppings no período. Existe apetite para novos desinvestimentos?
Nós reciclamos um capital importante com a venda de participações em shoppings menos conectados ao nosso core de alta renda. E vamos observar outros movimentos nesse sentido. Nós investimos fortemente nas áreas de renda recorrente nos últimos anos e, agora, esses projetos começam a maturar. Acabamos de expandir, por exemplo, o São Paulo Catarina Aeroporto Executivo Internacional, de 9 para 12 hangares, que já estão, basicamente, 100% tomados. Então, já estamos olhando uma ampliação para 17 hangares. E temos planos de expansão em todas as verticais de renda recorrente. Essa estratégia trouxe e vai trazer recursos para seguirmos aportando nos projetos que temos pela frente.
"Nós temos planos de expansão em todas as verticais de renda recorrente"
A JHSF Capital é um dos braços mais recentes nessa diversificação e tem sido uma via para financiar essas expansões. Qual é o porte e o pipeline de captação dessa unidade hoje?
Ela foi o meu cartão de visitas no grupo e nasceu com esse foco de ter uma estrutura mais dinâmica, com a participação do capital de terceiros para o desenvolvimento dos ativos. Essa unidade foi, por exemplo, o advisor dos M&As recentes que fizemos. Hoje, a JHSF Capital já tem R$ 1,7 bilhão de ativos sob gestão e a expectativa é alcançar R$ 5 bilhões no curto prazo. Estamos prestes a fechar o fundo para desenvolver o hotel Fasano London Mayfair, que é nossa primeira incursão na Europa, e acabamos de concluir a primeira tranche do fundo em parceria com a eB Capital, onde captamos cerca de R$ 160 milhões para o desenvolvimento de casas em bairros de alta renda.
Há outros fundos em captação ou planos de novos produtos?
Estamos fazendo também um fundo para o desenvolvimento do hotel Fasano Miami e vamos trazer um fundo para investidores no nosso braço de locação, que vai ser o primeiro nessa vertical de renda, além de um fundo de recebíveis.
Como a parceria recente da JHSF Capital com a 1686 Partners se encaixa nesse contexto?
O David Wertheimer, que é o principal sócio da 1686, e a sua família tem uma conexão muito forte com o setor de luxo e lifestyle global. Então, além de um fundo em conjunto, essa joint venture traz um intercâmbio de experiências e desenvolvimento de marcas, tanto do portfólio deles, que traremos com exclusividade ao Brasil, como o movimento contrário, de marcas nacionais que possam fazer essa jornada internacional. Nós entramos com essa leitura da América Latina e eles com essa visão global. Estamos bem avançados com uma marca do portfólio da 1686, que vamos anunciar em breve.
Fora do Brasil, o negócio de hotelaria e gastronomia tem sido a via de expansão internacional da JHSF. Quais são os próximos passos nessa direção?
Nosso maior foco nessa vertical é o mercado internacional. Além dos hotéis em Punta Del Este e em Nova York, já em operação, do Fasano Miami, em desenvolvimento e com inauguração prevista para 2026, e de Londres, que é nossa próxima incursão, estamos olhando as principais capitais do mundo na Europa, Oriente Médio, América do Norte e Caribe. Nosso plano é chegar a 20 operações e estamos em negociações avançadas em cinco novas localidades que devemos anunciar em breve.
E no Brasil?
Vamos inaugurar nos próximos meses o Surf Lodge Hotel, com piscina de ondas e 69 apartamentos, além do Grand Lodge Hotel, ambos no Boa Vista Village e operados pelo Fasano.
No que diz respeito aos shopping centers, quais são as próximas entregas?
Vamos inaugurar, neste segundo semestre, o Town Center no Boa Vista Village, com 15 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), além da primeira fase da Usina São Paulo, conectada ao complexo Cidade Jardim, trazendo de volta a Casa Fasano, que sempre foi um espaço icônico de eventos em São Paulo. Esse projeto tem um paisagismo assinado pela Maria João D’Orey e vai ter o Buffet Fasano operando com exclusividade. E já começamos as obras do Shopping Faria Lima, que tem previsão de abertura em 2026.
De todos esses negócios, o mais recente é o de locação e de clubes. Como essa unidade tem evoluído?
Um dos motes do desenvolvimento desse braço é o fato de que o negócio de incorporação está com o ciclo mais alongado e com oportunidades cada vez mais difíceis de encontrar projetos únicos como os nossos. Então, decidimos guardar parte desses ativos como propriedade e crescer esse negócio de renda recorrente de propriedade dentro do nosso balanço. Nós já vemos esse braço com um NOI (Net Operating Income, na sigla em inglês) estabilizado na faixa de R$ 50 milhões a R$ 60 milhões e essa é uma área que vai ter um avanço importante com a chegada de novas unidades.
Qual é esse pipeline de novas unidades para locação?
Temos unidades chegando no Fasano Residences, conectado ao complexo Cidade Jardim, e no Golf Residences e no Grand Lodge, ambos no Boa Vista Village. E uma área para construir em cima do Town Center, além de unidades que virão do Reserva Cidade Jardim, um novo empreendimento que vamos lançar de casas para locação. Hoje, são 64 unidades ao todo sendo comercializadas nessa vertical, com 27 mil metros quadrados, e 142 em desenvolvimento. Vamos adicionar 72 mil metros quadrados num horizonte de até cinco anos. Já em clubes, vamos inaugurar até o fim do ano o São Paulo Surf Club.
"Estamos trazendo mais previsibilidade pro balanço e para os nossos acionistas, além de uma melhora na composição de risco da JHSF"
Diante de tantos projetos em renda recorrente, como fica o negócio tradicional de incorporação?
Com essa diversificação, estamos trazendo mais previsibilidade para o balanço e para os nossos acionistas, além de uma melhora na composição de risco da JHSF. E estamos suavizando um cenário macro que não é tão favorável no momento para os negócios de incorporação. Nos últimos trimestres, nós tomamos a decisão conservadora e acertada de preservar o valor dos nossos estoques, vis a vis a venda desses estoques com margens menores ou por preços inferiores ao que costumamos praticar. Mas mesmo nesse contexto, já vimos um crescimento do primeiro trimestre para o segundo trimestre na incorporação.
E quanto à expansão nessa vertical?
Estamos entregando unidades no Boa Vista Village e no Fasano Residences. E um projeto novo que é inaugurar o hub de Bragança Paulista, com o Fazenda Santa Helena, que vai ser um condomínio com lotes de alto padrão. Esse é o projeto que está em fase avançada de aprovação. Não temos controle sobre esse processo, mas estamos trabalhando fortemente para que isso aconteça ainda no segundo semestre. Vamos seguir fazendo e destinando boa parte do que produzimos à incorporação. Nós gostamos de fazer e esse é o nosso DNA. Mas dentro desse ciclo de expansão, isso vai acontecer com um menor volume disponível para venda e um volume destacado para a locação.
