A gestora Leste acaba de lançar, em parceria com a EQI Investimentos, um novo fundo focado em crédito imobiliário nos Estados Unidos. A meta é captar até R$ 300 milhões com investidores qualificados da plataforma para financiar projetos do tipo built to suit — empreendimentos comerciais construídos sob medida para locação de longo prazo.
Os recursos do fundo serão usados para financiar o desenvolvedor responsável por construir os imóveis, sempre com contratos de locação já fechados com grandes empresas antes do início das obras. No pipeline atual, a Leste já conta com projetos built to suit atrelados a marcas como Boeing, FedEx, Tesla, Shake Shack, Burger King e Chipotle.
“A aceitação foi muito grande, porque o built to suit é algo que o investidor brasileiro já conhece — mas agora ele está acessando isso lá fora, com nomes como Boeing e FedEx, o que não dá pra replicar aqui, muito menos com esse nível de retorno”, Roberto Varaschin, cofundador e diretor da EQI Investimentos.
A captação inicial será de até R$ 200 milhões, com a possibilidade de uma rodada adicional de R$ 100 milhões. Desde o lançamento do fundo, na semana passada, já foram levantados cerca de R$ 100 milhões com clientes EQI, que tiveram acesso exclusivo ao produto. O produto é dedicado a investidores qualificados, que representam cerca de 80% dos R$ 44 bilhões administrados pela EQI.
Estruturado como um fundo fechado, o veículo tem prazo de quatro anos: os dois primeiros são dedicados à alocação dos recursos e, a partir do terceiro ano, começa a devolução gradual do principal, conforme as operações forem sendo liquidadas.
Além da devolução final do investimento, o fundo realizará distribuições trimestrais aos cotistas referentes aos juros das operações. Quem precisar sair antes da operação, a EQI pretende dar liquidez via mercado secundário entre seus próprios clientes.
Stephan de Sabrit, managing partner do Grupo Leste, explica que os financiamentos são estruturados como operações de curto prazo, com vencimentos que variam de acordo com o tipo de projeto.
“Nas lojas de varejo, como as do Shake Shack ou Chipotle, a construção costuma levar de seis a oito meses. Já galpões industriais para empresas como FedEx ou Boeing exigem prazos um pouco maiores, entre 15 e 17 meses”, afirma.
O segredo, segundo ele, está na originação. “Os desenvolvedores imobiliários que fazem para FedEx, para Boeing, para Shake Shack, para Burger King, não são quaisquer um, porque são grandes companhias. Elas fazem com quem fez 20. É com este desenvolvedor que nós temos relacionamento.”
Nos últimos 24 meses, a Leste realizou 88 operações nessa estratégia de crédito imobiliário, das quais 26 já foram antecipadamente quitadas. Segundo Sabrit, os pré-pagamentos são comuns nesse tipo de transação.
“Quando o imóvel fica pronto, o custo de capital para o tomador cai drasticamente — todo banco ou fundo imobiliário quer financiar. A primeira coisa que ele faz é nos pré-pagar, o que para a gente é ótimo: acelera o retorno do capital e reduz o risco da operação”, diz.
Mantendo o mesmo ritmo de concessões e pré-pagamentos observados nos últimos dois anos, a estimativa é de que o fundo possa entregar um retorno de CDI + 7,5% ao ano. Mas a equipe da Leste trabalha com premissas mais conservadoras, projetando uma rentabilidade na faixa de CDI + 5% ao ano — já descontado o custo do hedge cambial, que protege a operação contra oscilações no dólar.
Com US$ 3,2 bilhões sob gestão, o Grupo Leste tem cerca de US$ 2 bilhões alocados no mercado imobiliário americano — sendo US$ 1,1 bilhão focado exclusivamente em crédito. Segundo Sabrit, o acesso aos principais desenvolvedores do país é resultado da construção de relacionamentos ao longo dos últimos anos
A Leste atua com crédito imobiliário nos Estados Unidos desde 2016, mas foi a partir de 2020 que a gestora decidiu concentrar esforços na estratégia de built to suit. “A gente fazia um pouco de tudo, mas encontramos nesse nicho uma combinação rara de arbitragem, simetria de risco e retorno, e profundidade de mercado”, afirma Sabrit
Segundo Sabrit, vantagens tributárias estruturais ajudam a impulsionar o mercado de imóveis comerciais para renda nos Estados Unidos. Ele explica que muitos investidores locais compram esse tipo de ativo para gerar fluxo de aluguel e, por meio da depreciação contábil do imóvel, conseguem abater integralmente o imposto devido sobre a renda.
“Na prática, o investidor recebe os aluguéis e paga zero de imposto por anos. Quando a base fiscal se esgota, ele vende o imóvel e reinveste em outro, reiniciando o ciclo e postergando o pagamento de impostos”, afirma. Esse modelo estimula a constante compra e venda de imóveis, o que, segundo o executivo, alimenta a liquidez e aquece o mercado.
O movimento da Leste também acompanha o interesse crescente de grandes gestoras globais por esse tipo de operação. Nas últimas semanas, a BlackRock anunciou a aquisição da ElmTree, uma gestora americana especializada em crédito imobiliário built to suit, com US$ 7,3 bilhões sob gestão
