O setor de fundos imobiliários (FIIs) passou nos últimos anos por uma grande provação, com a pandemia e a rápida elevação das taxas de juros. Mas esse ambiente trouxe oportunidades para a compra de ativos que, agora, com o cenário mais claro, está criando um momento único que está atraindo investidores mais sofisticados.
O NeoFeed conversou com sete grandes gestoras de fundos imobiliários e todas se mostram otimistas com o início do ciclo de retomada do setor. As razões seriam um mercado descontado por muito tempo, queda na taxa de juros, o fim de incertezas tributárias e o potencial de entrada de investidores mais sofisticados para este mercado tradicionalmente dominado pelo investidor de varejo.
No momento, segundo dados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), estão em análise seis ofertas com volume total de R$ 1,9 bilhão. A expectativa do mercado é repetir, em 2024, a mesma captação de 2022, da ordem de R$ 20 bilhões.
Um levantamento realizado pelo consultor independente Einar Rivero, a pedido do NeoFeed, mostra que apesar da valorização do mercado ao longo do ano com a queda de juros, que levou o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) a subir cerca de 12% neste ano, na média, os fundos imobiliários ainda estão sendo negociados abaixo do seu valor patrimonial.
O mercado está negociando o preço das cotas sobre o valor patrimonial a 0,89 até novembro de 2023. Em 2020, este valor estava em 0,99. Isso é reflexo da falta de apetite a risco por parte dos investidores, mas também de um mercado atrativo para compra de ativos no mercado imobiliário.
“As empresas ainda estão com dificuldade de acessar crédito e estão buscando soluções para gerar caixa, como a desmobilização de ativos ou emissão de papeis com lastro imobiliário. É um bom momento para compra de ativos, tanto de tijolo como de papel”, afirmo Rodrigo Abbud, fundador e CEO da VBI Real Estate, gestora especializada com cerca de R$ 10 bilhões sob gestão.
O ambiente está também favorável para os fundos de fundos comprarem ativos. “Há um ambiente muito favorável no mercado secundário, para comprar fundos descontados. E até as taxas de juros fecharem, é um momento interessante para travar rendimentos em fundos de papeis”, afirmou Flavio Cagno, gestor da Kinea, gestora com R$ 125 bilhões sob gestão.
No mercado de tijolo, são esperadas muitas aquisições e poucos novos empreendimentos. A inflação de construção, que foi nas alturas na pandemia, ainda está desincentivando lançamentos. Cenário que tende a diminuir a oferta no mercado e valorizar os imóveis.
Além disso, como ativo financeiro altamente dependente da taxa de desconto para o seu valor, a esperada queda da Selic para o nível de 9,25% em 2024, e com previsão para 8,5% em 2025, deverá valorizar a cota de todos os fundos ao longo do ano.
Apesar desse cenário já ter se desenhando no primeiro semestre de 2023, as gestoras tiveram dificuldade de captar para aproveitar as oportunidades.
No momento, segundo dados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), estão em análise seis ofertas com volume total de R$ 1,9 bilhão
Segundo dados da B3, o setor levantou R$ 11 bilhões neste ano até novembro, o menor valor desde 2018, e quase a metade do volume do ano passado. Resultado de juros altos e da expectativa de tributação dos dividendos que rondou o ano.
Um mercado mais maduro
O mercado de fundos imobiliários ainda é incipiente no Brasil. Com apenas cerca de R$ 280 bilhões, representa apenas 3,5% da indústria de fundos. Nos Estados Unidos, os FIIs são um mercado trilionário, com uma fatia de cerca de 7% do total de fundos.
A expectativa é que o Brasil alcance a mesma representatividade ao longo dos anos do mercado americano. Segundo dados da B3, neste ano, os FIIs chegaram ao recorde em número de investidores, com quase 2,5 milhões, um crescimento de 23% em relação ao ano passado.
Mas o perfil dos investidores não mudou muito, sendo 75% deles pessoas físicas. Mas questões regulatórias podem mexer um pouco com isso.
O começo do governo Lula colocou os ativos financeiros na mira do leão e havia uma sombra sobre a possível tributação dos fundos imobiliários. No fim, ficou definido, em outubro deste ano, que serão tributados apenas os fundos com menos de 100 cotistas. Com isso, o governo onera os fundos dos superricos, mas isenta o setor.
“As famílias que tinham seus próprios fundos imobiliários tendem a migrar para fundos maiores. Esse investidor gosta de se proteger da inflação e o melhor jeito de fazer isso é em um instrumento isento, pois senão quanto maior a inflação maior o imposto”, afirma Brunno Bagnariolli, sócio da Jive Investments e CIO dos fundos Mauá, gestora com cerca de R$ 6 bilhões sob gestão.
Outra estratégia do governo para aumentar a arrecadação foi taxar os fundos exclusivos, usados pelos superricos, com come cotas. Para driblar a tributação, é esperado que esses investidores migrem uma parte desses recursos para ativos isentos. E os fundos imobiliários de mercado aparecem como uma boa alternativa para esta poupança de cerca de R$ 750 bilhões.
Outro investidor que estava de fora desse mercado e começa a entrar aos poucos são os fundos de pensão, um mercado com R$ 1,2 trilhão sob gestão.
Com uma regulação desde 2018 que os impede de investirem diretamente em imóveis e que os obriga a converterem suas posições já existentes em fundos até 2028, esse era um movimento esperado, porém que passa a fazer sentido agora com a queda na taxa de juros e com a maior liquidez que o mercado conquistou.
Outro investidor que estava de fora desse mercado e começa a entrar aos poucos são os fundos de pensão, um mercado com R$ 1,2 trilhão sob gestão
“Estamos conversando com vários fundos de pensão que estão se programando para fazer esse movimento em 2024 e se preparando para quando a NTNB não bater a meta atuarial. Essa é a primeira vez que vemos as fundações entrando de fato no mercado de FIIs”, diz Stephanie Camacho, relações com investidores da RBR, gestora com cerca de R$ 8 bilhões sob gestão.
Esses investidores, considerados mais sofisticados e com bolsos mais fundos, estão de olho nos dividendos, que, nos últimos 12 meses, estão em quase 11%, assim como na valorização das cotas. Por isso, a entrada dos fundos de pensão, mesmo que seja aos poucos e continue sendo menos representativa, pode trazer uma nova dinâmica para o mercado de FIIs e destravar estratégias de valor.
Os setores e as oportunidades de ganho
Apesar da expectativa de melhora para todo o setor de fundos imobiliários, nos fundos de tijolo, que investe em ativos reais, é onde está o maior potencial de ganho, por estarem mais descontados. E alguns segmentos se destacam. Um deles é o de shoppings centers, que é negociado a 86% do seu valor patrimonial.
Enquanto o varejo ainda apresenta sinais de instabilidade, os shoppings centers conseguiram superar os problemas que enfrentaram na pandemia e retomaram o fluxo de pessoas. Em 2023, por exemplo, já houve movimentação de captação e aquisições de ativos.
O XP Malls, com um patrimônio líquido de R$ 3,5 bilhões, por exemplo, fez duas ofertas de cotas praticamente em sequência, em junho e agosto, levantando cerca de R$ 940 milhões no mercado.
Quem tinha dinheiro, foi às compras. Entre as operações que realizou, aproveitou o movimento de reciclagem de portfólio conduzido pela Allos (fusão entre Aliansce Sonae e BRMalls) e comprou uma fatia de 10% no shopping Plaza Sul, em São Paulo, por R$ 60 milhões.
O fundo também concluiu, em outubro deste ano, a compra de mais 6% do Shopping da Bahia, por R$ 115 milhões, passando a ter 18% no empreendimento. E, em novembro, comprou 8% do shopping Praia de Belas, de Porto Alegre, por R$ 60 milhões, empreendimento controlado pelo Iguatemi. Os recursos também serviram para amortizar cerca de R$ 110 milhões em dívidas.
“Sem pressa, começamos a avaliar as oportunidades e o setor tem oferecido diversas delas”, diz Pedro Carraz, gestor de fundos imobiliários da XP Asset Management. “Já alocamos aproximadamente 60% do caixa que captamos e pretendemos alocar entre 20% e 30% até o fim do ano.”
Apesar das duas captações, as perspectivas de mais ativos virem ao mercado faz com que os gestores da XP Malls considerem realizar uma nova oferta de cotas em 2024.
“Temos conversas em andamento com vendedores de ativos, também estamos conversando sobre reciclar capital e eventualmente vender participação pequena em alguns shoppings”, afirma Felipe Teatini, responsável pela área de relacionamento com investidores do XP Malls
Fontes do mercado de FII ouvidas pelo NeoFeed estimam que 2024 pode registrar um volume de R$ 3 bilhões a R$ 4 bilhões em M&As no mercado de shopping centers, considerando sinalizações dadas por operadores desses empreendimentos.
Fontes do mercado de FII ouvidas pelo NeoFeed estimam que 2024 pode registrar um volume de R$ 3 bilhões a R$ 4 bilhões em M&As no mercado de shopping centers
Enquanto a XP avalia novas emissões, quem recentemente divulgou uma oferta em seu fundo voltado para participações em shoppings foi a Capitânia. No começo do mês, a gestora anunciou que o fundo Capitânia Shoppings Fundo de Investimento Imobiliário fará uma emissão inicial de R$ 320 milhões, que pode alcançar R$ 400 milhões com o lote adicional.
Oportunidades em escritórios
Se os shopping centers devem viver um movimento de M&As, outro setor que traz boas oportunidades é o de lajes corporativas, que está sendo negociado a apenas a 66% do seu valor patrimonial. Tanto que VBI e Valora se preparam para realizar captações, de olho nas oportunidades que devem surgir nessa área.
“Estamos fazendo uma captação para escritório, segmento que está muito descontado. Foi o mais atingido pela pandemia e ainda não se recuperou", afirma Abbud, da VBI. "O valor do aluguel está na cotação real mais baixa da história. Acreditamos que há uma enorme oportunidade para o médio prazo.”
Mas a avaliação do mercado é que existem oportunidades em todos os segmentos. O desafio das gestoras é conseguir, ainda com os juros altos do primeiro semestre de 2024, captar antes dos seus concorrentes.
“Queremos fazer mais captações para tijolo porque tem oportunidade. Estamos correndo para ter dinheiro na frente, porque quando todo mundo tiver dinheiro e for comprar, o preço vai se ajustar", afirma Martins, da Kinea, uma das gestoras com oferta em mercado. "Está começando agora uma janela de seis meses boa para compras.”
O entusiasmo é tão grande que até quem ainda não estava no segmento começou a oferecer produtos. É o caso da SulAmérica Investimentos, que com cerca de R$ 60 bilhões sob gestão está preparando o IPO de seu primeiro FII, um fundo de CRIs, conforme noticiou o NeoFeed neste mês.
O FII conta já com R$ 100 milhões alocados pela gestora, que vê espaço para uma emissão na casa dos R$ 200 milhões no primeiro semestre.
“Já estamos vendo a situação melhorando neste fim de ano, que não foi fácil para o mundo de FIIs, especialmente para novos entrantes”, diz Daniela Gamboa, head de crédito privado e imobiliário da SulAmérica Investimentos.
É claro que existem os obstáculos, como os juros não caírem por conta da deteriorização do quadro fiscal ou da piora do cenário externo. Mas mesmo esses riscos não fariam de de 2024 um ano pior do que foram os últimos dois anos.
E com mais gestores e investidores entrando no mercado, esse pode ser um momento de virada de chave (literalmente). E ninguém vai querer ficar de fora da festa.
