Ricardo Almendra, fundador e CEO da gestora RBR Asset, especializada em real estate, tem um perfil um pouco diferente dos executivos forjados na Faria Lima. Ele trabalhou na área de wealth management da Hedging Griffo, de Luis Stuhlberger, depois comprada pelo Credit Suisse. Mas, em seguida, foi sujar a sola do sapato em canteiros de obras.
“Por três anos eu vivi o dia a dia do mundo imobiliário”, diz Almendra que, de 2012 a 2014, foi CEO da incorporadora Bueno Netto, rebatizada de Benx. “Comprei terreno, negociei com proprietário, contratei corretor, montei corretora dentro da própria incorporadora, tive projeto que deu certo, que deu errado, que foi embargado. Foi uma escola.”
Essa união do mercado financeiro com o concreto e tijolo acabou sendo fundamental para a criação da RBR, no fim de 2014, em conjunto com Guilherme Bueno Netto. Agora, essas características serão cruciais novamente. Isso porque a empresa, com um variado portfólio de produtos em equity, fundos, dívida, e R$ 6,5 bilhões sob gestão, se prepara para captar mais R$ 2 bilhões até o fim do ano.
Num momento de juros altos, quando o investidor se apega ao tradicional CDI, a tarefa fica ainda mais complicada. “Mas o Almendra tem uma lista de contatos e conexões muito forte. Esse pessoal da RBR é muito esperto e bom de captação”, diz um grande gestor do mercado. “E eles têm um grande pipeline de projetos.”
São projetos em desenvolvimento, renda, dívida, ativos líquidos (Reits, ações e fundos imobiliários) e um braço nos Estados Unidos. E, para cada braço, - ou caixinha, como Almendra gosta de falar – há um plano específico. Só na área de incorporação, por exemplo, a gestora pretende captar cerca de R$ 400 milhões até o fim do ano.
“Colocamos R$ 40 milhões em um projeto e ele faz entre R$ 150 milhões e R$ 200 milhões de VGV”, diz Almendra. Nesses projetos, a RBR, que tem parceria com 15 incorporadoras, todas de São Paulo, fica com entre 50% e 70% do negócio.
Desde a fundação, entre projetos entregues e em andamento, a RBR anotou 38 prédios residenciais e 9 de prédios de escritórios. No total, 500 mil metros quadrados de área privativa e 62 mil metros quadrados de escritórios
Na área de renda, Almendra diz que o plano é fazer alguns desinvestimentos. Dos 11 ativos corporativos e seis logísticos, a RBR deve vender um prédio de escritório de 7 mil metros quadrados por cerca de R$ 150 milhões e um galpão de 75 mil metros quadrados a 40 minutos de São Paulo por pouco mais de R$ 300 milhões.
As grandes apostas da companhia estarão em dois segmentos: a área de dívida e na internacionalização. O Itaú está coordenando a oferta de um fundo chamado RBR Premium Recebíveis Imobiliários. A RBR pretende captar R$ 1 bilhão com este produto.
A ideia é aproveitar o montante para antecipar recebíveis. Imóveis em estoque que são antecipados e os mesmos são usados como garantia, contratos de aluguel de um galpão, a compra carteira de recebíveis de imóveis vendidos por uma incorporadora. Tudo isso está incluído no pacote.
Com mais de 50 pessoas no time, das quais 13 na sociedade, a RBR tem 85% do portfólio alocado no Brasil e 15% nos Estados Unidos. Setenta por cento dos investidores são pessoas físicas, family offices e 30% são institucionais como assets e fundos de pensão. Mas a RBR quer se aproximar do investidor institucional estrangeiro.
Para isso, vai abrir um escritório em Nova York, no segundo semestre. Hoje, a operação tem o americano David Kruth, ex-Goldman Sachs e professor da universidade de Columbia, como conselheiro.
“Atualmente, temos 40 predinhos em Nova York”, diz Almendra. São os famosos browstones, com dez apartamentos cada. Eles ficam em Manhattan, no Brooklyn e também no Queens. “É um mundo enorme para explorar.”
Cada prédio vale, em média, US$ 10 milhões. “A gente compra, reforma, aluga e vende”, diz Almendra. Dos 40 prédios do portfólio, já vendeu quatro com uma taxa interna de retorno média de 27%. Mas, em média, o desenvolvimento desses predinhos dura de quatro a cinco anos e entrega retorno líquido anual de 15% em dólar.
Agora, a gestora se prepara para comprar cinco prédios novos, sem necessidade de reforma, para alugar e entrar no setor de renda. Trata-se de um mandato para ganhar 10% ao ano por 10 anos. “É para carregar o imóvel e ganhar com a valorização ao longo dos anos.”
Outra área que a gestora pretende entrar é em self storage, provavelmente no último trimestre do ano, para carregar para renda ou para vender. “Sempre com um parceiro. Somos investidores imobiliários profissionais.”
A RBR sempre quis atuar globalmente, mas a entrada nos EUA se deu por conta da provocação de um investidor que buscava diversificação fora do País. Em 2016, Almendra foi para os Estados Unidos para estudar o mercado e conversou com mais de 100 incorporadores.
“Foi importante para ver onde não entraríamos. Por exemplo, não queríamos varejo porque tem um movimento de disrupção. Galpão era legal, mas os cheques eram muito grandes e não era para a gente. Em escritórios, tem excesso de oferta.”
O que restava era a área residencial e não da área de luxo, cujos preços estavam caindo. A RBR geralmente compra prédios com unidades de, em média, dois a três dormitórios, de 60 a 100 metros quadrados e que custem de US$ 2 mil a US$ 3 mil por mês de aluguel. Mas, na hora de desinvestir, a gestora vende só o prédio todo.
Os dois primeiros fundos da gestora captaram US$ 50 milhões cada. Agora, está levantando US$ 100 milhões para o terceiro fundo RBR Club 3. Deste total, 20% devem ser reservados para self storage. “Em média, multiplicamos o capital por dois em cinco anos.”
