O Grupo Leste foi uma das primeiras casas a abrir as portas para brasileiros investirem em ativos privados nos Estados Unidos. Agora, está ampliando a sua base de captação, antes concentrada apenas em investidores institucionais de bolsos profundos. E o "atalho" para conseguir recursos foi a criação de um Fundo de Investimento em Participações (FIP)
A gestora criada pelo ex-BTG Emmanuel Hermann, que conta atualmente com US$ 2,6 bilhões sob gestão, criou um FIP para clientes da Arton Advisors investirem no mercado imobiliário americano, sem que precisem estruturar uma offshore e com a possibilidade de assinarem cheques menores.
O veículo levantou US$ 15 milhões (R$ 85,4 milhões) para financiar o início do desenvolvimento de um edifício multifamily (edifício residencial para locação) em Miami. A partir de agora, os FIPs vão ganhar espaço na estratégia de captação do Grupo Leste, que tem como meta atingir US$ 8 bilhões sob gestão nos próximos quatro anos.
“Esse FIP está abrindo um novo leque de investidores”, diz Stephan de Sabrit, managing partner do Grupo Leste, ao NeoFeed. “Vamos ter mais capital e poderemos fazer mais negócios, porque vemos que existe demanda.”
A estruturação do FIP foi possível graças à edição da Resolução CVM 175, publicada no fim de 2022, que ampliou a diversos tipos de investidores o acesso a fundos formados por ativos financeiros totalmente no exterior.
Até a mudança da regulamentação, interessados em investir com o Leste precisavam de uma estrutura offshore, que apresenta custos elevados. E os fundos que a casa estruturava aos clientes exigiam aportes mínimos de US$ 1 milhão, às vezes permitindo cheques de US$ 250 mil.
Com o FIP, a possibilidade de investir junto com o Leste ficou mais simples e barato. O fundo estruturado com a Arton, escritório ligado ao BTG Pactual, atraiu mais de 70 investidores brasileiros, que assinaram cheques a partir de R$ 250 mil para realizar os investimentos
“Estamos estudando há anos como quebrar isso [barreiras para investir no exterior], porque era algo apenas para quem tinha offshores, não era para qualquer um”, afirma Guilherme Loiacono, diretor comercial do Grupo Leste. “O FIP é bastante eficiente em termos tributários, não tem come-cotas, rende em dólar e, no final, devolve em reais, na estrutura do cliente no Brasil.”
Os US$ 15 milhões serão utilizados para financiar a fase anterior ao desenvolvimento do empreendimento, na parte mais burocrática. Prevista para ser construída na região da Brickell, centro financeiro de Miami, a torre residencial do tipo multifamily contará com 60 andares, 500 apartamentos de alto padrão, áreas de lazer e uma piscina no rooftop.
O custo total do empreendimento é de US$ 330 milhões e levará três anos para ser construído. As obras estão previstas para começar no ano que vem, quando o Leste planeja levantar os recursos com investidores institucionais americanos.
O empreendimento tem um retorno anual projetado de 20% em dólares para os investidores brasileiros, o equivalente a 2,3 vezes o capital investido, líquido de fees e tributos americanos, em linha com o que o Leste vem entregando nessa frente.
Sabrit destaca que a Flórida, em especial Miami, vive uma forte demanda por residências, considerando o fluxo migratório de americanos e de pessoas do exterior para a cidade, enquanto a oferta não segue no mesmo ritmo.
O estado também vem atraindo empresas como Blackstone e Citadel, que querem se beneficiar de um código tributário menos pesado, fazendo com que seja um foco de investimentos. “Miami vive um momento diferenciado em relação a outras partes do país, com o institucional americano olhando para a cidade”, diz Sabrit.
A iniciativa com a Arton é parte de um esforço do Leste de firmar parcerias com multi family offices que vêm buscando possibilidades de investimentos fora do Brasil para dolarizar o patrimônio de seus clientes, considerando a maturidade e liquidez do mercado.
A diversificação internacional é um tema que vem sendo vendido há tempos aos investidores brasileiros, com o setor imobiliário sendo um dos caminhos escolhidos por várias gestoras. A CIX Capital, da família Zogbi, está financiando a construção de moradias populares na Califórnia.
A Inter Asset ampliou o seu portfólio de real estate nos Estados Unidos em maio, com um segundo fundo de desenvolvimento de multifamily em parceria com a Resia, subsidiária da MRV&Co. Outros nomes que investem nos mercados americanos são RBR Asset e Urca Capital Partners.
Para lidar com a concorrência, o Leste aposta no interesse de investidores em estarem em ativos desenvolvidos pela própria casa, além da expertise de sua expertise em investimentos alternativos nos Estados Unidos, considerando seus nove anos de existência na maior economia do mundo.
Para isso, o FIP será parte relevante. O plano é seguir constituindo veículos do tipo, considerando as características de co-investimento de empreendimentos imobiliários, mas a ideia é também disponibilizar FIPs para investidores brasileiros acessarem outros produtos da plataforma do Leste.
“Pode ser para crédito imobiliário, que está em um excelente momento de mercado, ou para os deals de renda, em que alugamos os imóveis para locatários de primeira linha e distribuímos o aluguel aos investidores”, diz Loiacono.
