A CIX Capital viveu um ano de 2024 de desinvestimentos. A gestora do grupo Maiz, da família Zogbi, se desfez de US$ 100 milhões do seu portfólio sendo, aproximadamente, US$ 40 milhões em equity. A partir de agora, esse mesmo montante está sendo direcionado para um novo ciclo de investimentos.
“Guardamos muita ‘bala’ para alocação com melhor risco-retorno e 100% do caixa vai ser direcionado para as oportunidades no mercado americano”, diz Carlos Balthazar, CEO e sócio da CIX, ao NeoFeed.
A CIX já realizou um total de R$ 7,4 bilhões em transações de compra e venda de imóveis em 22 cidades do Brasil e dos Estados Unidos. Como em todos os seus projetos, a gestora vai manter seu modus operandi de captar no mercado com os ultra high net worth.
Dentro da pizza de alocação de recursos par 2025, a CIX vai deixar de lado o foco na estruturação de dívida e no setor industrial para direcionar o capital para o mercado de multifamily (residencial para renda) e de healthcare.
Com R$ 3,3 bilhões em portfólio imobiliário sob gestão, a CIX vem estudando as oportunidades no mercado americano. E nesse modelo de múltiplas unidades residenciais para locação, Miami aparece como um local atrativo para as pretensões de investimento da gestora.
A cidade no sudeste da Flórida viveu os últimos anos um processo da migração das regiões mais frias do país, principalmente no período da Covid-19. O que era provisório na pandemia se transformou em algo definitivo. Kenneth Griffin, CEO da Citadel, fundo de hedge que administra US$ 25 bilhões, é um dos exemplos: mudou a sede de Chicago para Miami.
Nos últimos 10 anos, houve uma valorização das locações de 48%, enquanto a média nos Estados Unidos foi de 23%. E apesar do número relevante de entregas de novas unidades e queda no número de vacância - a média é de 5,34%, em linha com as principais metrópoles americanas -, a projeção de crescimento no valor da locação é de 13,6% para os próximos quatro anos.
No terceiro trimestre deste ano, havia pouco mais de 715 mil unidades de quase 54 mil empreendimentos em construção. O valor médio do aluguel em Miami estava em US$ 1.715, com projeção de chegar a US$ 2 mil em 2029.
“Miami se transformou em uma cidade de riqueza e empregos relevantes. O UBS falou recentemente em uma bolha na cidade, mas ainda há um fluxo positivo de migração para Miami”, diz Balthazar, que cita o fluxo positivo potencial de 10.045 pessoas para a cidade, neste ano.
Em setembro, o UBS Wealth Management (WM) lançou o UBS Global Real Estate Bubble Index 2024, índice que mede o risco de bolhas de imóveis residenciais em 25 grandes cidades ao redor do mundo. Miami aparece em primeiro lugar.
Segundo o UBS, o aumento dos preços nos últimos anos se dissociaram fortemente do crescimento da renda e dos aluguéis. E, com a alta dos juros, o mercado imobiliário americano está inacessível. O percentual de renda familiar para pagar a hipoteca mensal, por exemplo, está acima do que era durante o pico da bolha imobiliária de 2006 e 2007.
“Miami está se tornando mais cara, sim, mas há motivos que embasam essa precificação, o que afasta a possibilidade de bolha”, afirma o CEO da CIX.
O movimento da CIX é o oposto ao da Resia. A operação de multifamily da MRV nos Estados Unidos anunciou, no início de dezembro, um plano de venda de US$ 800 milhões em ativos no mercado americano. Fazem parte desse plano de desinvestimento os seis empreendimentos prontos para locação e um sétimo que está em fase final de construção.
Em entrevista ao NeoFeed, Rafael Menin, CEO da MRV&Co, disse que a Resia provavelmente vai perder a inversão do ciclo e a oportunidade que está se abrindo com a queda de juros no mercado americano, mas que o momento é “sermos mais conservadores e desalavancar a companhia”.
CIX e Resia já fizeram negócio recentemente. Em 2021, a gestora lançou o CIX AHS Multifamily Income Bond, com o objetivo de adquirir propriedades residenciais multifamily no sul da Flórida. A Resia é a operadora das 358 unidades do portfólio.
Neste momento não existem conversas sobre os ativos da Resia, mas Balthazar diz que é natural eles conversarem e avaliarem o que “pode se encaixar na nossa estratégia”.
Estruturar investimentos imobiliários foi o negócio que a família Zogbi montou após a venda da financeira para o Bradesco, em 2004. Um ano depois, a Maiz, holding da família, começou a fazer todos os tipos de projeto de desenvolvimento imobiliário, tanto de incorporação como gestão de produtos financeiros. Em 2014, a Maiz dividiu os segmentos e a CIX Capital se concentrou apenas no mercado de capitais.
