A Rio Bravo Investimentos está captando um fundo de private equity real estate para fazer retrofit em prédios no centro de São Paulo. Trata-se de um fundo fechado, voltado para family offices e investidores internacionais, que deve chegar a R$ 150 milhões, um volume pequeno porque a gestora quer testar a tese antes de pensar em voos maiores.
“O centro de São Paulo tem um potencial de desenvolvimento através de retrofit muito relevante”, diz Paulo Bilyk, sócio e CEO da Rio Bravo, ao Café com Investidor, programa do NeoFeed que entrevista os principais investidores do Brasil e que tem o apoio da JHSF. “Esse capital é para testar a tese. É um processo de aprendizado e cautela.”
O novo fundo faz parte de um plano de Bilyk para que a Rio Bravo Investimentos, fundada por ele e Gustavo Franco em 2000 e que tem a chinesa Fosun como acionista majoritária hoje, possa dobrar de tamanho em até três anos.
Com R$ 13,3 bilhões sob gestão, sendo que R$ 11 bilhões estão em 26 fundos imobiliários, a estratégia de Bilyk é não só aumentar o número de investidores de varejo nesses fundos, como também apostar em outras áreas.
Uma delas é a de ativos digitais. Mas não pense que a Rio Bravo está de olho em criptomoedas. “Estamos imaginando carteiras diversificadas que poderiam ser tokenizadas”, diz Bilyk. “Em vez de fazer alocação em diversos ativos, poderia estar tudo dentro de um token.” O sócio e CEO da Rio Bravo diz que os investimentos em ativos digitais deve acontecer ainda neste ano.
A área de crédito deve também ajudar a Rio Bravo a dobrar de tamanho. “Esse é o grupo de ativos que mais deve crescer”, afirma Bilyk. Atualmente, a gestora atua com crédito imobiliário, de infraestrutura e privado e tem R$ 1,1 bilhão sob gestão. “O (crédito) de infraestrutura é o que deve crescer mais. É um mercado imenso.”
A Rio Bravo, de acordo com Bilyk, está bem-posicionada em crédito de infraestrutura no setor de energia renovável. Mas o CEO da gestora acredita que há espaço para avançar nas áreas de saneamento, estradas, transporte, portos e logística. “O Brasil é altamente subservido de infraestrutura”, diz Bilyk.
Essas três estratégias devem se somar ao crescimento da área de fundos imobiliários. De um lado, Bilyk quer aumentar a fatia de investidores de varejo – hoje são mais de 200 mil cotistas; de outro, o plano é ter fundos cada vez maiores, que ultrapassem a casa de R$ 1 bilhão.
Isso pode acontecer através de follow ons dos fundos atuais – algo possível, mas que os juros de mais de 10% podem atrapalhar na captação – ou através da união de alguns ativos.
Um passo nessa direção foi dado na quarta-feira, 10 de julho, com a proposta de aquisição do fundo RBED11, que tem R$ 367 milhões sob gestão, pelo RBVA11, que conta com R$ 1,6 bilhão (ambos são da Rio Bravo).
Se a transação for aprovada pelos cotistas, o fundo passa a ter quase R$ 2 bilhões, contará com 77 imóveis e exposição geográfica em 10 Estados mais o Distrito Federal, sendo que nenhum setor representa mais de 20% do ativo investido.
Nesta entrevista, que você assista no vídeo acima, Bilyk fala sobre o momento dos fundos imobiliários, comenta sobre a situação macroeconômica do Brasil e conta um mantra que ele leva para vida que aprendeu com seu pai.